Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Почему не стоит вступать в Потребительский Ипотечный Кооператив (ПИК)?

Не так давно в России появились «Потребительские Ипотечные Кооперативы» (ПИК) — некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, организованного как добровольное объединение граждан, основной деятельностью которого является решение жилищного вопроса, особенно остро стоящего в настоящее время.

На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела. По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм.

Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила. Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?

Предпосылки появления ПИК?

Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов. Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК)? Все дело в законе 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.

В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.

Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог – ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

Как отмечает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра», вышеупомянутый Закон 215-ФЗ, к сожалению, не устанавливает правил, в соответствии с которыми вся деятельность кооперативов (принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений) регулируется только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, то есть, проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом. По опыту скажу, что любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, «бесценны» для собственников и руководителей кооперативов. Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, так как отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.

Что общего между ПИК и пирамидой?

Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 – 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат — название кооператива.

О системе работы ПИК, рассказывает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра»:

— «Все начинается с вступления в «ПИК» для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно. И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминают деятельность близкую к мошенничеству. Почему?

Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья. Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос. Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса – это далеко не все затраты, которые несет пайщик.

Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 — 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос – от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию – 1% — 1,5%.

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.

После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.

Многие дилетанты думают, что внеся 30% — 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 – 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо, живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживает, что данные денежные средства обесценились в несколько раз. Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье».

Ложные преимущества ПИК

Как известно, в жизни ничего не происходит просто так. Если следовать данной истине, то несложно догадаться, что участником такой загадочной организации как ПИК человек становится по причине ее многочисленных преимуществ, а именно:

1. «Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные. Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.

2. Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.

3. Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков. Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).

Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате — никаких штрафов.

Затраты на страхование значительно меньше, нежели в ипотеке. Например, в кооперативе обязателен только один вид страховки, а при ипотечном кредите требуется комплексное страхование.» Именно на эти вышеперечисленные преимущества и клюют потенциальные жертвы, которые ни разу не сталкивались с ПИК в реальности. Итак, как же все обстоит на самом деле?

Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, то есть, оплачивать наем чужой квартиры.

Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.

Второе, в настоящее время программы ипотечного кредитования достигли такого уровня, что практически каждый платежеспособный гражданин сможет взять кредит на покупку квартиры. Что касается неплатежеспособного населения, то, вступая в кооператив, неплатежеспособный пайщик просто не «потянет» приобретение квартиры, пусть даже и по предлагаемым льготным процентам.

Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ – все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив. Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив – от 1 до 2%.

Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве. Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще. В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости.

Читайте также  Кто работал кассиром

Растут цены на квартиры, пайщик обязан доплачивать, цены «взлетают до небес» — пайщик вынужден выходить из рядов ПИК, так как, его средства уже не позволяют приобрести желаемую квартиру. Подводя итог вышесказанному, можно сделать неутешительный вывод, а именно, схемой, предлагаемой ПИК, скорее всего, воспользуются люди, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться ипотечным кредитом. Это, например, заемщики, которые не в силах подтвердить свой доход или он слишком маленький, лица с плохой кредитной историей, одним словом, человек, который не вписывается в стандартные условия банков или просто человек, который на всем любит экономить, порой даже себе во вред, именно эти категории людей являются заложниками своей слабости или глупости, и, попадая в хитрые ловушки кооперативов, теряют последнее.

В заключении о подозрительном поведении

Стоит отметить, что сегодня ПИК весьма неохотно идут на контакт с прессой. Казалось бы, напротив, они должны быть заинтересованы в саморекламе, но не тут-то было. Как только диспетчер слышит обращение журналиста раздается примерно следующий ответ: руководство в командировке, у специалистов нет времени на комментарий или еще что-либо в этом ключе, но только не ответ на задаваемые вопросы. Все это косвенно свидетельствует о недобросовестности. Кроме того, в отличие от ипотечных банков в структуре ПИК отсутствует такая должность как пресс-секретарь. Почему-то им он не нужен. Подводя итоги всему вышесказанному можно сказать, что сегодня вступать в ПИК более чем опасно, возможно ситуация кардинально изменится с вступлением специального закона оговаривающего деятельность таких кооперативов, но вот только когда это будет, пока неизвестно?

Потребительский ипотечный кооператив

Хотим купить квартиру, посоветовали нам,

Потребительский ипотечный Кооператив «Общее дело».Меня очень интересует насколько можно доверять этом у кооперативу. Насколько юридически моя семья будет защищена, если мы вступим в этот кооператив?

Заранее благодарна Вам, Екатерина.

Скажите, пожалуйста, в течении какого периода с даты подачи заявки о выходе из кооператива, Жилищно-строительный кооператив (Потребительский ипотечный кооператив) по закону обязан вернуть сумму паевого взноса члену ЖСК, и в каком кодексе это оговаривается? Обязательно ли наличие уважительной причины? Если да, то какая уважительная причина должна быть? Спасибо.

Ипотечный потребительский кооператив предлагает продать недвижимость через них. Какие при этом могут быть риски? Для этого нужно будет вступать в кооператив?

Желаю приобрести квартиру в строящемся доме, застройщиком которого выступает Потребительский ипотечный кооператив, какие риски? Желательна личная консультация.

Взял ипотечный кредит в КПК (Кредитно-потребительский кооператив граждан).

Строящийся дом. Оплата в рассрочку до окончания строительства.

КПК не смог вовремя внести очередной платеж застройщику. Застройщик выставил пени за просрочку платежа. Моей вины в просрочке платежа нет. Могу ли я взыскать сумму пени с кооператива?

Наш дачный потребительский кооператив в лице управляющего взял ипотечный кредит для обеспечения обязательств УК по какому-то там договору под залог нашего недвижимого имущества (т.е. кооператива). Что грозит нам (пайщикам) если эта контора не отдаст денег? Мы в Одинцово, а все начальники в Москве.

Хочу приобрести квартиру через Потребительский ипотечный кооператив «Первая Жилищная Социально-направленная компания» (ПИК «ЖСК-1»). Этот кооператив был переименован из ЖСК «ЖСК-1» в ПИК «ЖСК-1» 31.03.2006 г. С этого момента, со слов менеджера, кооператив может оформлять приобретаемую для члена кооператива недвижимость в собственность члена кооператива.

На Ваш взгляд, является ли такое переименование правомерным и не противоречащим закону, ведь получается что кооператив в настоящее время остался кооперативом, но работает не в соответствии с законом 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», а в соответствии с законом «Об ипотеке»? Правомерно ли приобретение недвижимости в собственность члена кооператива, ведь паевой взнос полностью не выплачен?

Приобрели квартиру через социально ипотечный потребительский кооператив, выплатили пай в 2011 году, зарегистрировали в этом, нужно ли платить налог с продажи?

Может ли Кредитный потребительский кооператив выдавший ипотечный заем на покупку дома (который оформлен в залог) переоформить право требования по погашению займа на физическое лицо.

Хотелось бы узнать насколько надежен и юридически оформлен Центр ипотечного кредитования «Общее дело» или как они еще себя называют Потребительский ипотечный кооператив «Общее дело»?

Я взяла ипотечный займ на квартиру в Кредитно потребительском кооперативе под господдержку для многодетных семей в размере 450 тыс. рублей от АО Дом РФ, так как АО Дом РФ не перекрывает мой ипотечный займ, Кредитно потребительский кооператив хотят расторгнуть с нами договор, квартиру вернуть продавцу, а деньги чтоб мы вернули им. Вопрос в чем, как они вернут квартиру продавцу если я уже собственник этой квартиры. Расторгать нам договор с ними или все таки не стоит и ждать чтоб АО Дом РФ перекрыл мой ипотечный займ. Подскажите пожалуйста как лучше поступить.

Имеет ли право Жилищный кооператив (кредитно-потребительский) работать по системе Сетевого маркетинга (MLM)? То есть не просто выдавать ссуды пайщикам в порядке очередности по графику и с учетом внесенного пая, а еще учитывать индивидуальные и групповые баллы за новых привлеченных насильно пайщиков, структуру пайщика (его рукава и плечи по набранным баллам)? Ничего подобного в законе о жилищных кооперативах, законодательстве по ипотечным займам не нахожу. Почему жилищный кооператив опирается на необходимость подписания с внесением средств новых людей? То есть система кооператива дублирует все сетевые организации. Помогите разобраться. Что-то здесь НЕ ТАК.

Господа юристы! Большая просьба проконсультировать по следующему вопросу: Я и мой муж хотим приобрести 2-х комнатную квартиру, для этого мы продаем свою 1 комнатную квартиру, а недостающие деньги это 7000 долларов нам предоставляет Ипотечный Потребительский Кооператив под залог приобретаемого жилья и под 22% годовых, срок выплаты 3 года. Как мы можем обезопасить себя, как правильно оформить договор с таким кооперативом, чтобы потом не оказаться на улице? Какие обязательства и гарантии со стороны кооператива мы должны предусмотреть в договоре?

Вопрос касается деятельности Потребительских Ипотечных кооперативов (ПИК).

Пики создаются и функционируют для приобретения их членам квартир и подобной недвижимости на принципах кассы взаимопомощи (формально).

В СМИ аббревиатуру ПИК стали расшифровывать как «Паевой Инвестиционный Кооператив». Почему? Как это может сказаться на исходе судебного разбирательства?

Нам суд отказал в иске о возмещении ущерба и возвращении вступительного членского взноса, ввиду неисполнения Пиком своих обязательств — на основании ФЗ «О потребительской кооперации».

Законно ли такое решение?

Мы вступили в Потребительский Ипотечный Кооператив 3 года назад (купили 1 комн. Кв.), руководство кооператива дом не достроил (прислали уведомление) продолжение окончания строительства на год.

Прошел год (результатов никаких). обратились в прокуратуру, прокурор вынес решение:

1.переименовать ПИК в ЖСК

2.в договорах указать конечный срок строительства (2016), до этого в договорах срок не указывался.

Наступил 2016 год (месяц назад получили уведомление о продлении строительства еще на год).

Вопрос: могу ли я взыскать неустойку за просрочку с кооператива?

(у нас НЕ договор долевого участия, но прокурор сказал, что у на сложились отношения с ЖСК как по ДУ).

Приобрел квартиру в новостройке на этапе строительства через потребительский ипотечный кооператив Строим вместе. Договор долевого участия был заключен между застройщиком и кооперативом. Сейчас дом построен и готовиться к приемке. Вчера позвонил бывший юрист кооператива и предложил свои услуги по регистрации договора долевого участия уже между застройщиком и мной за 30.000 рублей в течении 21 дня для дальнейшего оформления квартиры в мою собственность. Стоит ли прибегать к его услугам и сколько вообще стоит регистрация договора и трудоемкая эта работа? Большое спасибо!

Буду очень благодарна за информацию, касающуюся надёжности Пиков (ПК — потребительский (ипотечный) кооператив).

Ситуация следующая: хотим купить квартиру в ипотеку, однако нет возможности обратиться в банк за кредитом по причине высоких процентов.

1) как можно проверить надежность т.н. Пиков (Потребительские кооперативы, но не ЖНК, действующие по ФЗ о ЖНК от 2005 г.)?

2) какими именно законами регулируется деятельность Пик на настоящий момент (например, в Уставе и Членском договоре Пик «Общее Дело» ссылаются только на Гражданский кодекс)?

3) является ли законным заключение Членского договора между кооперативом и физическим лицом путём подписания Свидетельства о присоединении к Членскому договору о приобретении недвижимости с помощью Пик, по какому закону?

Вместе с этим документом подписывается индивидуальный график накопления паевого взноса и оба этих документа значатся как приложения к Членскому договору.

4) являются ли вышеназванные бумаги документами, достаточными для требования возврата внесённый паевых накоплений (в т.ч. и в суде), если сам Членский договор пайщиком не подписывается, оригинал его находится в кооперативе, а какие-либо изменения оного договора оформляются распоряжением председателя кооператива?

Буду также признательна за любую информацию по Пик «Общее Дело» (www.o-delo.ru).

Заранее благодарна за информацию и толковый совет!

Меня интересует покупка квартиры в области Москвы, у меня есть 30% от общей стоимости квартиры, меня направляют в потребительский ипотечный кооператив «Общее дело». Меня смущает маленький процент кредита (1-3% годовых) по сравнению с денежными кредитами в банках. Что вы можете сказать на этот счет? Боюсь быть обманутой и остаться без ничего. Огромной спасибо!

В прошлом году написал заявление о вступлении в Потребительский Ипотечный Кредитный Кооператив. К заявлению, согласно уставу, приложил Заявку на объект недвижимости с ориентировочной стоимостью 700 000 р. По уставу, директор рассматривает заявление, и, в случае положительного решения, оформляет распоряжение, которое вступает в силу только после внесения кандидатом первичного взноса. Первичный взнос должен быть внесен в течение 10 дней, и состоит из:

Первоначального паевого взноса, размер которого 10% от ориентировочной стоимости объекта. То есть 70 000 рублей (10% от 700 000 р.);

Членского вступительного взноса, размер которого 6% от ориентировочной стоимости объекта. То есть 42 000 рублей (6% от 700 000 р.). Членский вступительный взнос не возвращается выбывающим по любым основаниям членам кооператива, ни при каких обстоятельствах.

Мной было внесено всего 2 000 рублей первоначального паевого взноса, и 30 000 рублей членского вступительного взноса, то есть 32 000 из 112 000. После чего на сайте прокуратуры был опубликован материал, что руководство данного кооператива грубо нарушает права членов кооператива, и для получения уже оплаченных людьми на 100% квартир необходимо вмешательство прокурора. Естественно, я передумал вступать в такой кооператив, и обратился с устной, пока, просьбой вернуть уплаченные 32 тыс. рублей, так как я не внес в течение 10 дней 112 000 рублей, а значит, распоряжение директора не вступило в силу, и членом кооператива я не являюсь. На что мне сообщили, что я являюсь членом кооператива, и членская книжка на меня есть, и, следовательно, членский вступительный взнос мне не вернут в случае письменного заявления о выходе из кооператива.

Как мне быт, в случае отказа уже на письменное заявление? Обратиться в прокуратуру или в суд?

Если в суд, то какой иск подавать? О признании членства недействительным, ничтожности сделки, взыскания неосновательного обогащения или что-то еще?

И еще вопрос. В кооперативе есть штатный юрист. Кооператив, как я понял, юридическое лицо. Может ли кооператив нанять юриста со стороны, и, если я проиграю дело, взыскать с меня, физического лица, эти расходы?

Жилищные кооперативы вместо ипотеки

Жилищные кооперативы в этой ситуации оказываются едва ли не единственным способом решения проблемы приобретения жилья для большей части населения страны. Однако развитие ипотеки идет более быстрыми темпами, чем развитие жилищных кооперативов. Многих от вступления в кооператив удерживает недоверие к подобным организациям, причем подобные опасения обоснованы, так как за кооперативами редко стоит государственный структура (за исключением ведомственных) или крупная финансовая группа.

Читайте также  Как подработать дома

Сегодня россиянам доступны кооперативы четырех форм: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные.

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) наиболее жестко контролируются государством, их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам. Поэтому на деятельность жилищно-накопительных кооперативов накладываются наиболее строгие ограничения. Вступить в кооператив можно начиная с 16 лет. Вступая в выбранный кооператив, пайщик уплачивает первоначальный взнос (2-6% от стоимости жилья), а далее с помощью взносов накапливает в течение определенного периода половину стоимости квартиры. После этого кооператив добавляет недостающую половину средств и покупает для пайщика квартиру в собственность кооператива. По сравнению с классической ипотекой такая схема получается дешевле в 2 раза.

Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) не имеют законодательной базы и в работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса РФ. Вопрос о легитимности таких кооперативов до появления судебной практики остается открытым.

Классические жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в основном организовывались застройщиками для реализации в рассрочку объектов недвижимости. По сути, жилищно-строительный кооператив – это кооператив одного дома, такой кооператив не может приобрести жилье «на стороне». Часто жилищно-строительные кооперативы формировались по ведомственному принципу. В настоящее время жилищно-строительные кооперативы не легитимны, большинство из них перерегистрировались в ЖНК.

Кредитный потребительский кооператив граждан работает во многом как жилищно-строительный кооператив. Отличием является то, что КПКГ сразу передает квартиру в собственность пайщику, а затем квартира становится кредитом по займу.

Чтобы кооператив работал, в него должны регулярно вступать новые члены, поэтому в случае неблагоприятной ситуации на рынке, например, резкого изменения цен на жилье, кооперативу придется трудно – старые пайщики уйдут, а новые не появятся. Таким образом, время, которое надо ждать с момента внесения взноса до получения ссуды, является одним из существенных минусов жилищного кооператива.

Другим минусом является сложная система выхода из кооператива. Наиболее жестко условия выхода из кооператива регламентированы в кооперативах, работающих на основании специальных законов, жилищно-накопительных и кредитных потребительских. У жилищно-накопительных кооперативов выплата осуществляется в течение шести месяцев со дня окончания текущего финансового года, но закон позволяет увеличивать срок выплат до двух лет.

Таким образом, преимущества жилищных кооперативов перед ипотекой:

• простая процедура вступления;
• низкие проценты по заемным средствам;
• более низкие расходы на страхование жилья;
• минимальный первоначальный взнос.

Недостатки жилищных кооперативов в сравнении с ипотекой:

• высокий риск;
• долгий срок накопления средств на приобретение жилья;
• сложная процедура выхода из кооператива.

Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Внесен в Госреестр КПК Федеральной службы по финансовым рынкам за № 421.

КПК «Дом» работает согласно ФЗ-190 «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 г.

Условие получения займа: членство в КПК «Дом».

Кредитный потребительский кооператив граждан «ДОМ»

1. Что такое КПК «ДОМ»?

2. Передача личных сбережений в КПК «ДОМ» как способ их сохранения и преумножения

3. Ипотечные займы на приобретение жилых помещений

Что такое КПК «ДОМ»?

Кредитный потребительский кооператив «ДОМ» создан в апреле 2002 года.

КПК «ДОМ» является некоммерческой организацией, осуществляющей свою деятельность на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О кредитной кооперации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения с участием кредитных кооперативов.

Предметом деятельности кооператива является сбережение денежных средств членов кооператива и взаимное оказание финансовой помощи.

Финансовая взаимопомощь определяется как непредпринимательская деятельность кредитных потребительских кооперативов по аккумулированию, организации совместного сбережения собственных денежных средств их членов и предоставления из них займов только членам кредитного потребительского кооператива на взаимной основе по выработанным самим кредитным потребительским кооперативом в соответствии с законом правилам.

Передача в КПК «ДОМ» личных сбережений как способ их сохранения и приумножения

Кредитный потребительский кооператив «ДОМ» предлагает Вам, став его членом, разместить свои личные сбережения в кооперативе по наиболее высокой в настоящее время на рынке финансовых услуг процентной ставке от 7% до 13% годовых на срок 3, 6, 9 месяцев либо 12 месяцев. Это удобно для тех, кто знает, что в течение указанного срока переданные в кооператив денежные средства ему не понадобятся и, в то же время, принесут значительную стабильную прибыль.

Также КПК «ДОМ» предоставляет возможность передать свои личные сбережения в кооператив на условиях «до востребования». Этот вариант представляет собой редкое сочетание возможностей получения высокого процентного дохода и снятия денег в любое время без потерь в доходности (размер компенсации сохраняется по ставке 7 % годовых).

Плата членам кредитного потребительского кооператива за использование их личных сбережений производится ежемесячно путем перечисления начисленных процентов на указанный членом кооператива лицевой счет в любой кредитной организации или на банковскую карточку.*

Передача личных сбережений в КПК «ДОМ» осуществляется на основании договора, заключаемого между кредитным потребительским кооперативом и его членом в письменной форме. Минимальная сумма вкладываемых денежных средств 50 000 рублей. В рамках любого договора имеется возможность пополнения суммы личных сбережений в размере не менее 10 000 рублей.

В юриспруденции известно, что наиболее надежным обеспечением исполнения сторонами договорных обязательств является залог недвижимости. И наш кооператив предоставляет своим членам, передавшим личные сбережения в пользование КПК, именно такие гарантии сохранности вложенных денег (средства используются с единственной целью — для выдачи займов другим членам кооператива) оформляя по всем выдаваемым ипотечным займам в залог (ипотеку) приобретаемые на заемные средства жилые помещения в соответствии со статьей 77 Федерального закона РФ «О залоге недвижимости (ипотеке)».

Внося денежные средства в КПК «ДОМ» Вы, тем самым, не только сохраняете и приумножаете свои сбережения, но и делаете свой вклад в ипотеку, помогая нашим согражданам приобрести собственное жилье. Такой возможностью за 10 лет деятельности кооператива «ДОМ» воспользовались более 1 500 семей. И этот показатель один из самых высоких среди банковских и иных финансовых организаций Московской области.

КПК «ДОМ» совместно с Корпорацией риэлторов «Мегаполис-Сервис» (являющиеся аккредитованными участниками Московской областной ипотечной программы) активно содействуют развитию ипотеки в Подмосковье. Результаты работы кооператива однозначно свидетельствуют о перспективности его деятельности и, соответственно, возможностях граждан приумножить свои личные сбережения, вложив их в КПК «ДОМ».

* с 01.01.2011 г. налогообложение доходов в виде платы за использование денежных средств членов кредитного кооператива осуществляется в соответствиии со ст. 214.2.1, п. 2 статьи 224 и ст. 27.1 Налогового кодекса РФ.

Ипотечные займы на приобретение комнат, квартир (в т.ч. в новостройках), домов, дач, земельных участков и коммерческой недвижимости

КПК «ДОМ» выдает ипотечные займы на приобретение объектов недвижимости. За период с 2002 года по настоящее время выдано более 1 500 таких займов.

Условия выдачи ипотечных займов в КПК «ДОМ» следующие:

1. Основные параметры ипотечного займа

1. Валюта ипотечного займа, погашения денежного обязательства и уплаты процентов – российские рубли.

2. Сумма займа не более 50 % стоимости Жилого помещения (приобретаемого / закладываемого в обеспечение займа) в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения.

3. Срок денежного обязательства не более 120 месяцев.

4. Процентная ставка по денежному обязательству рассчитывается на остаток суммы займа.

Размер процентной ставки устанавливается в зависимости от срока денежного обязательства следующим образом:

Срок займа: до 3 лет / 4 года / 5 ле т / 6 лет / 7 лет / 8 лет / 9 лет / 10 лет

Ставка (%): 18% 19% 20% 21% 21,5% 22% 22,5% 23%

Размер процентной ставки по ипотечным займам заемщикам, приобретающим новостройки, возводимыми в соответствии с ФЗ-214, устанавливается следующим образом:

Степень готовности объекта: Возведен 1 этаж / Возведено не менее среднего этажа / Дом построен

Ставка (%): 28 % 26 % 24 %

Указанная ставка применяется до 1-го числа месяца, следующего за датой предоставления заемщиком Свидетельства о праве собственности на приобретенную новостройку. После этого устанавливается ставка согласно таблице №1.

5. Мораторий на полное или частичное досрочное исполнение денежного обязательства заемщиком и штрафы – отсутствуют.

6. Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов — равными ежемесячными платежами (аннуитетными) на весь срок действия договора займа.

7. Наличие страхового обеспечения ипотечных сделок – обязательно (страхуется только жизнь и трудоспособность заемщиков).

2. Требования к заемщику

1. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 60 лет (60 лет — предельный возраст окончания срока выплаты займа).

2. Количество Заемщиков, т.е. лиц, обязанных по договору займа, может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.

Супруг/супруга Заёмщика, обязательно должен быть созаемщиком, а в случае передачи в залог приобретаемого жилья и залогодателем.

3. Требования к предмету залога

1. Предметом залога может выступать как жилое помещение, на приобретение которого предоставлялся Ипотечный заём, так и имеющееся жилое помещение (не являющееся единственным для заемщиков), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности, а также нежилая недвижимость, в том числе дачи и земельные участки.

2. Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

2.1. Жилое помещение является комнатой, либо отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом).

2.2. Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.

2.3. Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

3. Размер предоставляемого займа рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости и составляет не более 50 % от стоимости приобретаемой недвижимости.

4. При предоставлении займа на приобретение недвижимости под залог имеющейся недвижимости размер займа рассчитывается в зависимости от цены передаваемого в залог имеющейся недвижимости, и должен составлять не более 50 % стоимости такой недвижимости, но не более 100% приобретаемой недвижимости.

4. Порядок проверки платежеспособности заемщиков

1. Оценка платёжеспособности Заёмщика состоит из предварительной квалификации Заёмщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату займа и уплате начисленных процентов.

2. Если Заемщиков несколько, то предельный срок займа рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

3. Способность Заемщика выплачивать ипотечный заём (сумма максимального ежемесячного платежа по займу и платежи по страхованию) определяется как разница между совокупным доходом Заемщика после налогообложения и суммой денежных средств достаточной для нормальной жизнедеятельности семьи Заемщика. Данная сумма определяется из расчета 10 000 рублей, приходящихся на одного Заемщика, и на 2 000 рублей меньше на каждого следующего члена его семьи.

4. Расчет максимальной суммы займа, который может быть выдан Заемщику, производится на основе представленной Заемщиком информации в форме его письменного заявления в кооператив.

5. В совокупный доход Заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными Заемщиками по договору займа.

6. Документами, подтверждающими трудовую занятость Заемщика, являются:

6.1. трудовой контракт или выписка из приказа о приеме на работу;

6.2. трудовая книжка;

В случае отсутствия возможности представить вышеуказанные документы Заемщик должен сообщить в кооператив контактные данные работодателя.

Кроме того предоставляются: паспорт, ИНН, страховое пенсионное свидетельство или водительские права, а также при наличии свидетельство о браке, брачный контракт.

Кооператив также предоставляет краткосрочные ипотечные займы на следующих условиях:

В случае наличия у Заемщика в собственности жилого помещения, которое он хотел бы обменять на другое, Заемщику предоставляется заем в полной сумме на покупку нового жилья на срок до 3 месяцев под 2 % в месяц. После продажи в вышеуказанные сроки имеющегося жилого помещения Заемщик погашает долг перед кооперативом посредством единовременной выплаты суммы долга и начисленной компенсации за пользование займом.

Предварительная оценка платежеспособности Заемщика не проводится. В качестве обеспечения возврата суммы займа оформляется залог на приобретаемое жилье.

Краткосрочные займы под «материнский капитал»

При наличии у заемщика Государственного сертификата на материнский капитал кооператив, для его реализации, предоставляет краткосрочный заем на следующих условиях:

— процентная ставка – 1,5 % в месяц (проценты начисляются за фактическое время пользования займом);

— срок займа – 3 месяца (моратория на досрочное погашение нет);

— сумма займа – в размере материнского капитала (возможно увеличение на сумму рассчитанных процентов).

Читайте также  Как заплатить штраф гибдд без квитанции

Схема расчета: после того как Пенсионный фонд возвратит в кооператив сумму займа в размере материнского капитала Заемщику останется оплатить в кассу КПК начисленные за пользование займом проценты.

Обеспечением по займу является залог приобретаемого Заемщиком жилья в пользу КПК «ДОМ» с последующим снятием обременения после полного расчета с кооперативом.

Адрес: город Электросталь, проспект Ленина, д.32/16;

тел.: 8 (496) 577-02-10, факс: 8 (496) 574-49-48; e — mail : ipoteka @ megapol . ru

(Помещение офиса НП «КР «Мегаполис-Сервис»)

Квартиры в жилищных кооперативах

Формально, жилищные кооперативы – это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов.

Фактически же, жилищные кооперативы, чаще всего, создавались с подачи Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов, для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по Откроется в новой вкладке.»>ДДУ, так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Вкратце это выглядело так. Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК), с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления, и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. ЖСК аккумулирует средства пайщиков, а затем заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией на строительство многоквартирного дома.

Начальные цены в таком кооперативе часто бывали заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму. Поэтому покупка новой квартиры в ЖСК всегда выглядела привлекательной, но достаточно рискованной.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов, хотя покупка квартиры через кооператив все еще остается возможной (подробнее об этом – в конце статьи).

Особенности и риски покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.»>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.»>п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 – утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ, в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками. Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК. Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки). До этого момента все права на квартиру имеет сам кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214, а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше), а значит, не несет в себе той Откроется в новой вкладке.»>защиты прав дольщиков, которая обеспечивается ФЗ-214.

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком, а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом – ЖСК). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом, условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика.

Используя схему ЖСК, Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта), а Откроется в новой вкладке.»>генподрядчиком. Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики – соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками. Именно по такой схеме и происходило большинство покупок квартир через кооперативы до середины 2018 года.

Правда, действуя через схему ЖСК, Девелопер тоже имел определенные юридические риски – начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером, т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

В этом плане риск покупки квартиры в ЖСК значительно выше, чем приобретение жилья по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ).

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ, покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж», т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика, ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде).

Подробнее о покупке новостройки через ЖСК можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

ЖНК, по сути, это альтернатива Откроется в новой вкладке.»>приобретению жилья в кредит. Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК, новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру – сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под %) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Квартира в ЖНК может приобретаться как на первичном рынке (в строящемся доме), так и на вторичном (готовое жилье). Кроме того, на средства «общей кассы» в купленной квартире может быть сделан ремонт, если это оговорено в условиях участия пайщика в кооперативе.

Если через ЖНК покупается квартира в новостройке в процессе строительства, то здесь так же, как и в случае с ЖСК, пайщик не может предъявлять требования к Застройщику напрямую, так как договор со строительной компанией заключает кооператив (юрлицо). Пайщик может предъявлять претензии (по срокам передачи, качеству строительства и т.п.) только самому кооперативу, а его ответственность перед пайщиком здесь гораздо ниже, чем Откроется в новой вкладке.»>ответственность Застройщика перед дольщиком по ДДУ.

А в случае ликвидации (в т.ч. банкротства) кооператива ЖНК, пайщик теряет право на приобретение (получение) квартиры, даже если она уже была выкуплена на кооператив, а сам пайщик уже заселился в нее. Исключение – если пайщик успел выплатить полную стоимость пая до момента ликвидации или банкротства ЖНК.

Остальным пайщикам в случае ликвидации возвращается имущество кооператива (средства от его реализации) после удовлетворения требований всех кредиторов. Остаток этих средств распределяется пропорционально паям.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах»), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив, то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК.

Что стало после 1 июля 2018 года – читай в конце статьи.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК, по своему назначению, это тот же ЖНК, но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи).

Потребительский ипотечный кооператив – это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК, но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками – член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами, заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее Откроется в новой вкладке.»>права собственности, пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры в ипотеку).

Законодательные новшества о покупке квартир в кооперативах

Схемы покупки квартир через ЖСК, хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки – получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

А после последних поправок в закон ФЗ-214 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.8, ФЗ-275), привлечение средств граждан для целей строительства многоквартирных домов по схемам ЖСК и ЖНК с 1 июля 2018 года запрещено. Допускается только работа этих кооперативов, если они были созданы до указанной даты.

Исключения. Допускается также создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ с предоставлением им муниципальных земельных участков в безвозмездное пользование. И допускается создание ЖСК «обманутыми дольщиками» для достройки проблемных объектов при банкротстве Застройщика. Эти исключения указаны в законе здесь – Откроется в новой вкладке.»>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214.

Кроме того, уже были прецеденты, когда суд признавал договоры паенакопления в созданных Девелоперами кооперативах, договорами ДДУ:

Президиум ВС РФ утвердил 19.07.2017 г. Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В п. 1 обзора ВС РФ указал: «Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона».

Как вести себя Покупателю (что и как проверять) при покупке кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК) на вторичном рынке – рассказано на Откроется в новой вкладке.»>соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).