Как сдавать квартиру посуточно

Можно ли сдавать квартиры посуточно

Коба Оржония, член Ассоциации юристов России

Прямого запрета на посуточную аренду нет. Жилые помещения разрешается использовать для осуществления профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права других граждан.

В 2019 году был закон, который запретил сдавать квартиры для оказания гостиничных услуг. О чем закон? Против кого и чего он? Что запрещено, а что разрешено? А как работает AirBnb? На какие штрафы можно получить?

Речь идет о Постановление Правительства Российской Федерации от 07.11.2019 № 1417 «О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями». Постановление устанавливает запрет на использование жилых помещений в качестве гостиниц. «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Изменения, внесённые в Правила пользования жилыми помещениями приняты против организации в квартирах так называемых хостелов. Если гражданин, собственник, сдаёт свою квартиру посуточно одновременно нескольким гражданам, без заключения договора аренды и временной регистрации таких лиц, то такая деятельность имеет признаки гостиничной и может подпасть под определение «гостиничных услуг». В случае жалоб от соседей, такую квартиру могут проверить и выписать собственнику, при наличие нарушений Правил пользования жилым помещением и отсутствия договора аренды штраф. Участковый может провести проверку квартиры, составить протокол об административном правонарушение, если в квартире живут посторонние граждане без регистрации и у них отсутствует договор аренды. Далее дело направляется в мировой суд, который выносит постановление о наложении на лицо, сдававшее жилплощадь, штрафа – от 500 до 2000 рублей, на основании ч. 1 ст.14.1 КоАП РФ «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)».

Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться в снимаемой квартире. В случае проживания квартиросъемщиков без регистрации в этом жилом помещении их могут привлечь к ответственности по ст. 19.15.1 КоАП. Для них штраф составляет от 2000 до 3000 рублей. Для собственников квартиры, которые не зарегистрировали своих жильцов, штраф составляет от 2000 до 5000 рублей.

AirBed&Breakfast, или сокращенно Airbnb, переводится как “надувная кровать и завтрак”. Это сайт для поиска и краткосрочной аренды частного жилья по всему миру. Платформа позволяет найти жильё посуточно для туристов. Любой гражданин может зарегистрироваться на сайте, найти подходящее жильё договориться с собственником и оплатить аренду. При этом сайт взымает комиссию за посреднические услуги около 11–14 % от стоимости аренды.

Какими способами можно сдать квартиру посуточно по закону?

Гражданский кодекс позволяет сдать квартиру в аренду на любой срок. Собственник может сдавать квартиру в аренду как долгосрочно, так и посуточно. Чтобы сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наём) по закону и избежать проблем, нужно оформлять договор найма.

Нужно ли заключать договор краткосрочной аренды и как это сделать? Что нужно обязательно прописать в договоре? Какие нюансы учитывать? Нужно ли договор регистрировать?

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. Краткосрочный договор особо не отличается от обычного договора аренды. Но в нем необходимо прописать, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Важно указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.

Государственная регистрация такого краткосрочного договора не нужна. Удостоверять договор у нотариуса необязательно.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры посуточно? По какой ставке? Какие санкции предусмотрены, если не платить налог?

Владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе. В случае неуплаты налога (ст.122 НК РФ) размер штрафа составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.

Как сдавать квартиру посуточно

В последнее время вырос спрос на посуточную аренду квартир. Этот тип жилья стал альтернативной для отдыхающих и командировочных людей вместо гостиниц.

Преимущества аренды квартиры на сутки

Предпочтения людей при выборе квартиры вместо отеля – неслучайны:

Преимущества аренды квартиры на сутки

  • 1 гостиничный номер рассчитан на проживание 1-2 человек. Но как поступить, если на отдых выезжает компания или семья? В этом случае брать несколько номеров выходит накладно, поэтому куда выгоднее людям воспользоваться услугой посуточной аренды квартиры
  • все квартиры для аренды оборудованы кухней и необходимой бытовой техникой. Поэтому людям не нужно зависеть от ресторана в отеле. Можно в любое время приготовить любимые блюда самостоятельно, воспользовавшись кухонными принадлежностями и техникой. Такие условия проживания являются чуточку приближенными к привычным домашним условиям.
  • воспользовавшись услугами арендованной квартиры, люди получают определенную свободу. Как в гостинице, им не нужно на рецепции предупреждать о визите гостей или же выходить на завтрак в костюме и ботинках. Людей привлекает домашняя обстановка и полнейшая независимость.

Актуальность бизнеса по сдаче квартир посуточно

Сдача квартир – прибыльный бизнес. И для доказательства такого утверждения можно обозначить целый ряд факторов:

Актуальность бизнеса по сдаче квартир посуточно

  • посуточная сдача апартаментов – динамично развивающаяся отрасль в России. Особенно развитию способствует популяризация Интернета и постоянный рост активных Интернет-пользователей;
  • быстрая окупаемость;
  • большой спрос людей на квартиры, апартаменты, частные дома по сравнению с гостиницами и отелями;
  • низкие издержки;
  • рост численности путешественников, в частности среди тех, которые ищут новые нестандартные формы и места туризма.

Сдача квартир посуточно – это действительно хороший бизнес, но он требует продуманной организации и высокой ответственности. Он зависит от наличия клиентов, месторасположения квартиры, ее состояния и ценовой политики.

Целевая аудитория: кому интересна аренда квартиры на сутки

Сдача квартиры посуточно, как и любой бизнес, приносит свои плоды только при наличии клиентов. Но сами клиенты не будут находить арендатора, по крайней мере на старте его работы. Поэтому результаты будут только при активной работе и немалых затраченных усилиях арендатора. Кому актуально сдавать квартиру:

Целевая аудитория: кому интересна аренда квартиры на сутки

  • студенты, приехавшие для поступления в ВУЗ, или заочники для сдачи сессии;
  • командировочные;
  • люди, которые приехали из других регионов для прохождения собеседования на новую работу;
  • туристы;
  • влюбленные пары, у которых отсутствует собственное жилье для уединения и проведения времени вместе.

При поиске жильцов эффективны всевозможные средства для их привлечения:

  • расклейка уличных объявлений в местах скопления людей (вокзалы, учебные заведения);
  • размещение объявлений на общетематических порталах типа: avito.ru и irr.ru;
  • размещение информации на специализированных российских порталах: kvartirka.com, sutochno.ru, sdaminfo.ru, spiti.ru;
  • публикации на международных сайтах, посвященных аренде и бронированию жилья: booking.com, airbnb.ru;
  • продвижение в сообществах в социальных сетях и т.д.

Расположение квартиры: где лучше сдавать апартаменты на сутки

Локация жилья является важным фактором при выборе его клиентами. Но однозначного ответа на вопрос «Где лучше сдавать квартиры посуточно?» — нет, ведь для каждого клиента нужен свой район. Так, для туристов предпочтителен центр, где сконцентрированы достопримечательности, торговые центры и удобная транспортная развязка. Например, для командировочных важна близость к месту работы. А для студентов не так важно расположение, как низкая стоимость жилья.

Расположение квартиры: где лучше сдавать апартаменты на сутки

Расположение квартиры очень влияет на спрос. Однозначно никогда не будет простоя у апартаментов, локализованных в центральной части, вокруг крупных выставочных, офисных, деловых центров, а также мест с удобной транспортной развязкой.

Зачастую большое значение имеют такие факторы, как наличие недалеко торгового центра, развлекательных объектов (парков, театров, кинотеатров, кафе, ресторанов, фитнес-клубов).

Состояние квартиры: от чего зависит стоимость апартаментов для сдачи

Потенциальные клиенты, снимая квартиру на небольшой срок, рассчитывают на получение жилья в хорошем состоянии. Безусловно, качественный ремонт и ухоженный облик апартаментов – это важный фактор, который влияет на принятие решения клиентом. Но есть и другой важный аспект — наличие всех необходимым предметов для самостоятельного проживания в квартире. Поэтому там обязательно должны быть: мебель, техника (телевизор, холодильник, плита, чайник, стиральная машина, СВЧ-печь, утюг), предметы быта (посуда, гладильная доска), средства гигиены, постельные принадлежности и полотенца. Отсутствие хотя бы стандартных предметов существенно влияет на итоговую стоимость квартиры и на спрос среди квартиросъемщиков.

Ценовая политика: сколько стоит квартира посуточно

Цена – это первое, на что обращают внимание клиенты при поиске жилья для аренды. На стоимость влияют не только указанные факторы (расположение квартиры, удаленность от транспортной развязки, качество мебели и состояние технического оборудования). Еще очень важным фактором являются важные городские события и мероприятия, которые происходят в текущий момент времени в данном регионе: например, при проведении выставок, конференций, форумов, городских праздников квартиры значительно дорожают в связи с ростом спроса на жилье.

Ценовая политика: сколько стоит квартира посуточно

При оценке стоимости аренды жилья на сутки важно проводить рыночный анализ и сравнивать расценки на аналогичную услугу у конкурентов. Ценовая политика не должна разниться, ведь очень низкая цена на жилье вызывает подозрение, а необоснованно высокая – просто отталкивает. Поэтому рекомендуется устанавливать цены средние или на уровне нижней границы.

Как развивать бизнес по сдаче квартиры на сутки

Имея четкую продуманную стратегию, можно заставить недвижимость работать с максимальной финансовой отдачей.
Хотя посуточная аренда апартаментов предполагает и ряд трудностей. Во-первых, от частой смены гостей в квартире не избежать естественного износа имущества (мебели, техники), что со временем требует вложений на обновление. Во-вторых, бизнес предполагает не просто наличие уборщиц для чистки дома и замены белья и полотенец после каждого отъезда гостей, но и жесткого контроля над качеством выполняемой ими работы. В-третьих, доходы зависят от сезонности (купальный, горнолыжный), периодов отпусков, популярности населенного пункта, наличия или отсутствия каких-то грандиозных событий (бизнес-мероприятия, городские праздники, гастроли артистов и пр.), наличия крупных предприятий (для командировочных), ВУЗов (для заочных студентов).

Читайте также  Как получить стрелку для учащихся

Для осуществления деятельности по сдачи квартиры в аренду целесообразно открывать ИП. Это предполагает уплату налогов, ведение бухгалтерской документации, подачи отчет в контролирующие органы.
А для управления объектами рекомендуется воспользоваться системой, которая идеально подходит профессионалам в сфере посуточной и краткосрочной аренде жилых помещений – «Максибукинг».

Ее широкий функционал позволяет:

  • вести единую клиентскую базу в одном месте, не записывая данные на стикерах, в блокнотах и в Excel,
  • осуществлять быстрый доступ к информации о клиентах,
  • вести календарь занятости и оперативно отслеживать информацию о бронирования и заселении – статистика по загрузке апартаментов, датам заезда и выезда гостей, отзывав клиентов – всегда под рукой,
  • фильтровать квартиры по различным параметрам,
  • анализировать доходы и расходы,
  • синхронизировать календарь с прочими Интернет-порталами во избежание overbooking,
  • быстро формировать нужные отчеты.

«Двухкомнатная квартира приносит $2000 в месяц». Как зарабатывать на сдаче жилья на Booking

В редакцию MC.today написала киевлянка Валерия (фамилию она попросила не указывать). Женщина занимается сдачей квартир через Booking.com посуточно, интересуется недвижимостью, отслеживает ее ценовые взлеты и падения. В колонке она рассказала о личном опыте сдачи жилья посуточно через Booking.com, плюсах и минусах такого бизнеса, а также о том, сколько можно заработать.

Друзья, мы написали книгу о бизнес-принципах Дмитрия Дубилета «Бизнес на здравом смысле». В ней много полезных советов и вдохновляющих идей от Дмитрия. Купить можно тут. Так вы зарядитесь новыми мыслями и поддержите нашу редакцию ?

Как я решила сдавать квартиру в посуточную аренду

Идея посуточной аренды квартир давно созревала у меня в голове. Окончательно я решила попробовать силы в дни Финала Лиги чемпионов УЕФА, который состоялся в Киеве в 2018 году.

В конце мая цены на аренду столичной недвижимости были такими, что за 1-2 дня можно было выручить сумму, эквивалентную месячной аренде. Когда коллега позвонила и предложила съехать на неделю со своей квартиры, сдать ее в аренду и разделить прибыль пополам. Я поняла, что нужно пробовать. Мой выбор пал на Booking.com.

Как зарегистрировать жилье на Booking.com

Для размещения предложения нужно пройти серьезную регистрацию: кроме указания максимально детализированной информации об объекте Booking настаивает на высоком уровне качества фотографий, вплоть до блокирования фото с маленьким разрешением. Также сайтом рекомендовано самостоятельно описать все «плюшки» и преимущества объекта.

После первичной регистрации Booking предлагает установить цены и доступность объекта в календаре. И тут следует обратить внимание на то, что, если вы не укажете ограничения по минимальному сроку, за который гость должен забронировать объект, система откроет возможность last-minute deal. Если у вас нет отдельного человека, способного отвечать на звонки гостей и поселять их 24 часа в сутки, то это сыграет с вами злую шутку.

С момента публикации вашего объекта на сайте портал устанавливает определенный срок (около трех месяцев), в течение которого вы должны подтвердить право сдавать эту недвижимость. На почтовый адрес, указанный на сайте, должен прийти подтверждающий код от Booking, который нужно ввести на сайте.

Сразу скажу, что ни в случае с первым объектом, ни с последующими код до меня никогда не доходил. Возможно, потому, что система не требует номер квартиры, а только номер дома, соответственно, по точному адресу письмо не дойдет. Без введенного кода вы сможете отработать 25 бронирований, а потом ваш объект закроют от аудитории.

Как оказалось, из этой ситуации есть непростой выход. Я написала в поддержку Booking с описанием проблемы подтверждения апартаментов. Через несколько дней со мной связался русскоязычный менеджер из Нидерландов, который предложил альтернативный метод подтверждения. В назначенное время я должна была по видеозвонку показать квартиру изнутри и снаружи, а также паспорт на фоне своего лица. В результате аккаунт получил статус подтвержденного, что дало возможность работать дальше.

Первый опыт сдачи жилья посуточно

Квартира, которую я сдавала в период Финала Лиги чемпионов в 2018 году, находилась в самом центре – в 300 метрах от улицы Крещатик. По статистике Booking, 99 % объектов были забронированы, а средняя цена такого предложения, как у меня, составляла 250-300$ в сутки. Поэтому я установила цену в 280$ за сутки.

Бронь поступила практически мгновенно – гость из Британии забронировал сразу целую неделю, охватывающую период самого активного спроса. Однако ожидание получения быстрых денег сменилось первым разочарованием – британцы не приехали, даже не ответили на сообщения в мессенджерах. Пик ажиотажа пришелся как раз на дни, которые были у меня под бронью, и когда она отменилась, по такой стоимости квартира больше никого не интересовала.

Для частных арендодателей из Украины Booking закрывает возможность удержания депозита с карты бронирующего. Отменить бронь со своей стороны я могу только по согласованию с гостем либо же после наступления 24:00 первого дня бронирования – отметить как «незаезд».

Если у вас в ограничениях указан штраф за «незаезд» или отмену бронирования, то это не открывает вам возможности принудительного удержания этого штрафа с карты бронирующего. Как пишут представители Booking, у владельца есть право лично обратиться с претензией к бронирующему. На этом все.

В первые месяцы после публикации своего объекта я получала большое количество внезапных отказов – люди не выходили на связь, как и в случае с британцами. Выяснилась причина: многие люди используют бронь на Booking, чтобы получить красивый документ для пограничников, а ваше жилье им особо и не требуется.

К жителям ЕС пограничники лояльны, но, к примеру, путешественников из Турции, которые часто бронируют жилье в центре, просят показать бронь. Не меняет этого даже упрощенная процедура поездок между двумя странами. В данном случае у Booking отсутствуют рабочие инструменты защиты и компенсации простоя вашего объекта от съемщиков. Равно как и нет системы рейтинга гостей, по которому можно было бы судить об их надежности.

После того как у квартиры стал формироваться рейтинг на основании первых отзывов, число отмен стало серьезно уменьшаться. Система рейтингов на Booking – своеобразный поощрительный инструмент. Чем выше рейтинг – тем больше вас «пиарит» Booking в случайной выборке. По итогам года Booking может присвоить вам свою награду – к примеру, один из моих объектов получил Traveller Review Awards 2020.

Я заметила, что многие арендодатели серьезно относятся к данному рейтингу, и его демонстрация на объекте – как знак качества.

Несколько слов о системе сотрудничества с Booking

На рейтинг от Booking влияет абсолютно все. И он очень субъективный. К примеру, один из гостей указал, что ему не понравилось освещение в подъезде, потому что у него фобия темных помещений. Другой гость отметил, что при росте 2 метра ему не хватило длины одеяла. Однако 90 % отзывов содержали позитивную обратную связь по части уборки и кофемашины, от которой все были в восторге, что в итоге и вытягивало любой отзыв.

Со временем я опробовала на Booking и другие объекты, сделав выводы, что центральные районы интересуют в основном иностранных туристов, а спальные – украинских «командировочников».

Условно к спальным районам можно отнести Русановку, Позняки, Теремки. Большую роль играет близость метро. К слову, не стоит недооценивать посуточную аренду в спальных районах – по рейтингу привлекательности (затраты/доходы) они ничуть не уступают центру. Средний чек за «свежую» однокомнатную квартиру составляет 800-900 грн в сутки. Кроме того, больше шансов собрать базу постоянных арендаторов, которые регулярно посещают Киев по делам.

У Booking для частых путешественников есть система мотиваций – Genius. Гости с этим статусом имеют скидку от обычной стоимости. Формально Genius-путешественники недоплачивают 10-15 % базовой стоимости. Для управителя бизнеса в данном случае материальной выгоды нет, однако есть небольшая подстраховка: если человек получил такой статус, значит он часто путешествует и понимает в общих чертах, как работает система, что уменьшает риски мошенничества.

Одна из интересных, по моему мнению, акций для менеджеров арендного бизнеса – скидка на раннее бронирование. Благодаря этой акции можно заблаговременно спланировать график занятости объекта и регулировать оставшиеся свободные даты гибкой ценовой политикой.

В стоимость, которую вы прописываете в календаре, уже внесена комиссия Booking. Она составляет 15 %, также прописан туристический сбор. Каждый месяц Booking высылает счет в евро – свою комиссию. Стоит внимательно сверить сумму, поскольку, если вы забыли отметить «незаезд», комиссия за бронь будет все равно начислена. Ее можно оспорить, но этот процесс затянется. На оплату счета выделяется 2 недели.

С целью перестраховаться от гостей-дебоширов можно установить залоговую сумму, которую необходимо вернуть по факту выезда гостей. На практике это реализовать тяжело, поскольку обычно гости говорят, что у них суммы под расчет за бронирование и ничего такого они в предложении на сайте не видели.

За весь период у меня был один случай, из-за которого я пожалела об отсутствии страховочной суммы. Иностранные туристы разбили декоративное стекло, проигнорировали запрет о курении, разбросав везде окурки и пепел, а также уехали, прихватив с собой ключи. Убытки от гостей составили около $80.

Читайте также  Как проверить находится ли машина в аресте

Реакция Booking в ответ на мое обращение разочаровала. Со своей стороны максимальное, что они смогли предложить, – отменить комиссию конкретно за это бронирование, если фото повреждений, которые я пришлю, будут убедительными. Когда я запросила данные гостей для обращения в полицию, они сказали, что выдать их смогут только полиции по соответствующему запросу. Таким образом, я не увидела фактически никаких рабочих инструментов защиты бизнеса на этом портале.

Забавный факт: от украинцев поступает большее количество претензий, чем от иностранцев. По факту оказывается, что украинцы более требовательны.

Лично мое мнение: самые идеальные гости – из ЕС. Если иностранцу что-то не нравится, в основном любой отзыв он все равно заканчивает на позитивной ноте. Был случай, когда в старом доме, в котором сдаются апартаменты, прорвало трубу, соответственно, воды в квартире не было до поздней ночи. Вместо метания грома и молний немецкий гость отнесся к ситуации с пониманием и пошел освежаться в «Спортлайф».

Украинские гости часто пытаются схитрить. К примеру, «чекинится» пара, а заезжают пять человек, искренне недоумевая по поводу того, что о таком следует предупреждать. Либо же без предупреждения заезжают с домашними животными. Существует отдельный сегмент гостей, которые полностью игнорируют временные рамки check-in/check-out. Они могут приехать в 7 утра и требовать поселить их, потому что на улице дождь.

Однажды квартиру забронировал араб с украинкой. Количество мусора, которое обнаружилось при выселении, впечатлило даже бывалую уборщицу – на первый взгляд казалось, что квартиру перевернули вверх дном. Мы запросили комментарий у восточного гостя, и его ответ содержал такую информацию: «Мне жаль, я сам хотел немного убрать, но моя подруга сказала, что для Украины это – нормально».

Сколько можно заработать на сдаче жилья

Почти двухлетний опыт и около десятка объектов на Booking показали динамику сезонности спроса. Самым заполняемым оказался период с мая по сентябрь – примерно 80 % месяца были под бронью. Также ожидаемо стабильно закрывались праздничные дни.

Типовая двухкомнатная квартира в центре с нормальным ремонтом в период активного спроса может сгенерировать около $2000 в месяц. Если говорить о домах бизнес- и премиум-сегмента, цифра будет заметно выше. Основные затраты уходят на: комиссию рекламной площадке, уборку и расходные материалы, коммунальные услуги, налоги.

Суммарно расходы составляют около 30 % по отношению к денежному обороту. Следовательно, если квартира является вашей собственностью, можно рассчитывать на чистую прибыль около $1400, если объект в субаренде – отнять стоимость ежемесячной аренды.

Подытоживая, можно сделать вывод, что «посутка» имеет смысл в финансовом аспекте, однако требует много ресурсов. Одним из самых популярных источников объектов для посуточной аренды является субаренда: вы заключаете договор долгосрочной аренды с собственником объекта с правом пересдачи квартиру в аренду.

Настоятельно не рекомендую начинать с этого, если у вас нет: 1) четкого понимания, как работает этот бизнес и (желательно) опыта работы в нем на любой позиции; 2) базы постоянных клиентов. При отсутствии обоих элементов велика вероятность «уйти в минус», отдавая ежемесячно суммы за простаивающий объект.

Если вам повезло больше и у вас уже есть квартира, на которой можно опробовать силы, лучше начать с неё. Заодно вы поймете, подходит ли вам концепция и доходность. Бизнес можно считать эффективным, если в среднем вы выходите на 150 % от дохода, который можно получать от долгосрочной аренды.

Еще несколько советов

Если вы готовите несколько объектов под такой бизнес, учтите, что лучше, чтобы они были максимально близки по локациям. Это поможет персоналу экономить время в «высокий сезон», когда между check-in и check-out есть всего два законных часа на уборку и пополнение расходных материалов.

Особое внимание нужно уделить качеству спальных мест и санузла, потому что, скажем, никто не оценит по достоинству внушительный плоский телевизор, если на диване-книжке невозможно нормально выспаться. Также я бы порекомендовала использовать для рекламы своего объекта несколько площадок и гибкую систему ценообразования (вносить коррекцию по цене вручную по мере заполняемости объекта). Постарайтесь установить и реализовать правило страховочного депозита – возможно, он вам не понадобится, но спать будете спокойнее.

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Посуточная аренда квартиры

Посуточная аренда квартиры

При посуточной аренде квартиры частая смена жильцов значительно увеличивает риски ее порчи. Вероятность негативных последствий уменьшается, если есть официально оформленный договор, в котором подробно прописаны все нюансы. Давайте выясним, как правильно сдать квартиру посуточно.

Особенности посуточной аренды

Рассматривая посуточную аренду квартиры, нужно понимать особенности такой аренды. С юридической точки зрения аренда жилой недвижимости может быть долгосрочной или краткосрочной. Такие виды аренды различаются между собой по сумме платежей, способам оплаты и срокам.

Любой вид аренды квартиры предполагает участие двух сторон — арендодателя и арендатора. Правовые отношения между ними оформляются письменным соглашением. Сдавать квартиру посуточно также имеет право только собственник или его представитель.

Читайте также  Как рассчитать ипотечный платеж

В законе не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса РФ). Это значит, что посуточная аренда квартиры является законной, но при этом имеет важную особенность — обязательное налогообложение.

Как правильно сдать квартиру посуточно

Поскольку краткосрочная аренда предполагает сдачу жилья в аренду на срок до 11 месяцев, собственник может легально сдать квартиру на несколько дней или часов. Главное, нужно учитывать, что сдача недвижимости в аренду по закону облагается налогом. Поэтому при сдаче квартиры посуточно необходимо платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Другой способ платить налог — это оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, с 1 января 2019 г. действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых).

Организация посуточной аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры включает в себя следующие пункты:

  • личные данные сторон (ФИО, паспортные данные);
  • предмет договора (адрес квартиры);
  • срок аренды;
  • стоимость в сутки;
  • общая стоимость;
  • порядок передачи квартиры (согласно акту приема-передачи);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • размер залога (при наличии) и порядок его использования;
  • дата заключения и подписи сторон.

Для оформления договора потребуются:

  • паспорта сторон;
  • юридический документ на квартиру (удостоверяет правомочность домовладельца);
  • доверенность (если другое лицо действует от имени собственника).

Помимо договора необходимо составить акт приема-передачи квартиры. Причем этот документ оформляется при передаче ключей арендатору и при выезде из квартиры. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах, на арендодателя и арендатора.

Ответственность сторон

Условия ответственности арендодателя должны быть четко прописаны в договоре. Арендатор обязан вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была получена. Если выявлен ущерб имуществу, арендатор должен возместить убытки.

Если есть залог, арендодатель может удержать его в качестве компенсации или части суммы за серьезный ущерб. Также можно потребовать компенсацию ущерба через суд. Основными доказательствами в данном случае являются акты с описью имущества «до» и «после». А также договор, указывающий на наличие правоотношений.

Владелец со своей стороны тоже имеет обязательства. Он обязан предоставить арендатору квартиру в том состоянии, которое указано в описании объекта. Также должна быть прописана возможность остаться в течение определенного периода.

Компания «Милана Недвижимость» — поможем организовать посуточную аренду квартиры:

  • обеспечим постоянный приток арендаторов;
  • подготовим все необходимые документы;
  • обозначим условия сдачи квартиры в аренду;
  • пропишем ответственность арендатора за сохранение состояния квартиры.

Как сдавать квартиру посуточно

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
1 этаж многофункционального БЦ .
7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 15 ноября!

Семейная ипотека
от 4,1%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,1%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Запуски новых проектов многоквартирного жилья в России выросли на треть

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Топ-20 ипотечных банков в III квартале 2021 года

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Приложение к отчету

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.