Как сдать ипотечную квартиру в аренду

У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать

Существует заблуждение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку. Это не так. Собственник квартиры — покупатель, который имеет право распоряжаться своим имуществом. Но до полного погашения кредита на недвижимости будет обременение : продавать и совершать другие сделки с этой недвижимостью просто так нельзя.

Рассказываем, что вы можете делать с ипотечной квартирой и на каких условиях.

Сдавать квартиру в аренду или наем

❗️Согласие банка: необходимо, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Часто именно сдача ипотечной квартиры становится главным источником средств для погашения того же ипотечного кредита. Для того, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ).

Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.

Делать ремонт и перепланировку

❗️Согласие банка: на ремонт — не нужно, на перепланировку — нужно

Поддерживать приличное состояние ипотечной квартиры — в принципе обязанность собственника ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 30 ). Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.

Улучшать — пожалуйста, а вот ухудшать имущество или уменьшать его стоимость сверх того, что вызывается нормальным износом, вы не имеете права ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 29 ). Это уже касается перепланировки и переустройства. Для банка это — обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с банком. Например, вы объединили кухную с гостиной, и вместо трешки стала двушка.

Продать квартиру

❗️Согласие банка: на продажу с последующим обременением — нужно

Продать ипотечную квартиру вы можете, но с согласия банка ( ГК РФ, ст. 346 ). Если в документах Росреестра отмечено, что на квартире есть обременение, избежать этого не удастся. Запретить продать квартиру банк не может, а вот не дать согласия на сделку — вполне.

Если вы продаете квартиру с последующим обременением, то нового собственника должен одобрить банк.

Например, банк выдал ипотечный кредит человеку 35 лет с десятилетним стажем работы и официальным ежемесячным доходом в 100 тысяч рублей, а он решил продать ее молодому неработающему студенту. Для банка новый собственник — это риск, и он может такую сделку не согласовать.

Подробности в статье «Как продать ипотечную квартиру»

Подарить квартиру

❗️Согласие банка: на дарение с последующим обременением — нужно

Подарить ипотечную квартиру вы можете при соблюдении всех требований.

Если квартира дарится целиком, то новый владелец становится и новым заемщиком и полностью обслуживает ипотечный кредит.

Регистрировать в квартире других людей

❗️Согласие банка: нужно для временной регистрации, если это прописано в договоре ипотечного кредитования

Есть два вида регистрации: постоянная по месту жительства и временная по месту пребывания. Члены семьи собственника — супруг, дети и родители — имеют право на постоянную регистрацию. Другие люди могут считаться членами семьи, если собственник квартиры зарегистрировал их в своей квартире на этом основании ( ЖК РФ, ст. 31 ). Запретить регистрацию членов семьи банк не может.

То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет. Но тут работает условие, как и при сдаче квартиры в аренду или наем — если в ипотечном договоре есть пункт, что временную регистрацию надо согласовать с банком — необходимо это сделать.

Подробности в статье «Как прописаться в квартире»

Завещать квартиру

❗️Согласие банка: не нужно

В своем завещании собственник может оставить квартиру кому угодно: сыну с высоким заработком или дочке-студентке ( ФЗ «Об ипотеке», ст. 37, п. 3 ). Одобрение банка не нужно — банк в принципе не должен знать, в чью пользу составлено завещание ( ГК РФ Статья 1123. Тайна завещания ). Но с квартирой достанутся и долги по кредиту. Даже без завещания недвижимость с обременением в любом случае отойдет наследникам, но головной боли с урегулированием прав и обязанностей в таком случае прибавится.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн» .

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

Покупатели квартир рискуют лишиться ипотеки из-за сдачи жилья в аренду

Программа ипотеки с господдержкой увеличила число покупателей-инвесторов, которые приобретают жилье не для себя, а для заработка на аренде. В 2020 году доля инвесторов выросла со стандартных 5-6% до 17-18%, из них около 7% планируют не перепродавать, а сдавать жилье, отмечают в компании «Этажи».

Однако мало кто обращает внимание на один из стандартных пунктов кредитного договора о том, что сдавать жилье в аренду можно только с согласия банка. Получают разрешение на сдачу не более 10% тех, кто сдает новую квартиру. Роста обращений по этому поводу со стороны заемщиков не наблюдается, сообщили в ВТБ и «Промсвязьбанке».

По закону ипотечные заемщики не могут без согласия банка распоряжаться своим имуществом, отмечают в пресс-службе ВТБ. Поэтому на сдачу квартиры в найм необходимо получить согласие банка, это предусмотрено кредитными договорами. Покупатель ипотечной квартиры вправе извлекать доходы из заложенного имущества, говорят в пресс-службе «Промсвязьбанка», но необходимо уведомить банк и получить его согласие на сдачу в аренду квартиры, находящейся в залоге.

Банки прописывают такие условия в договоре на случай, когда что-то происходит с недвижимостью по вине арендатора, например пожар, поясняет партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе. Если аренда не была согласована, это может привести к тому, что на эту ситуацию не будет распространяться страховка. Для банков этого в целом достаточно, и на практике заемщики обычно не согласовывают сдачу в аренду ипотечных квартир. И даже если обратиться к банку за согласием, вряд ли он будет против, но попросит заключить официальный договор аренды, отмечает Капианидзе. Согласие банка, как правило, необходимо при регистрации договора найма через Росреестр (при долгосрочном договоре аренды или при заключении договора с юридическим лицом), говорит замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Стоимость страхования залоговых квартир, сдаваемых в аренду, как правило, дороже, но незначительно — ориентировочно на 100 рублей с каждого миллиона кредита. Поэтому скрывать факт сдачи жилья в аренду не имеет смысла стоит — умолчав об этом, заемщик в случае ЧП рискует не получить страховую выплату, отмечает Решетникова.

Читайте также  Как отличить поддельную купюру 1000 рублей

Последствий от неофициальной сдачи квартиры, скорее всего, не будет, хотя при долгой неуплате кредита это может стать дополнительным основанием для расторжения договора и изъятия квартиры, говорит Капианидзе. Но узнать о неофициальной аренде банк сможет, если только ему кто-то сообщит об этом — например, обиженный арендатор. Или если банк займется изучением операций конкретного заемщика и обнаружит, что назначение одного из платежей — «за аренду квартиры».

Для официального согласования с банком сдачи жилья клиенту нужно обратиться в банк с заявлением и проектом договора аренды. В нем должен быть пункт об уведомлении арендатора, что квартира находится в залоге, подчеркивают в «Промсвязьбанке». В случае, если за долги квартиру придется продавать, арендатор должен будет освободить ее. Должен быть оформлен залог, застрахованы риски, отсутствовать просроченная задолженность, добавляют в ВТБ. «Если заемщик не согласовывает с банком передачу объекта в аренду, с клиентом может быть расторгнут договор аренды, а в отдельных случаях также ипотечный договор», — говорится в сообщении банка.

Раньше со сдачей ипотечных квартир в аренду было намного строже, сейчас такая проблема остро не стоит. Некоторые банки, которые раньше кредитовали покупку квартир исключительно для личного пользования и отказывали в кредитовании объекта для сдачи в аренду, очень быстро перестроились в период пандемии. «Сдача жилья в аренду — это реальная возможность поддерживать платежеспособность заемщика, а соответственно и снижать риски невыплат по кредиту», — отмечает Решетникова.

Также закон разрешает банку как залогодержателю проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, в том числе — если заложенное имущество передано третьим лицам во временное пользование. Но при этом, опять же согласно закону, такие проверки со стороны банка не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества — ни для владельца, ни для арендаторов.

Сдача ипотечной квартиры в аренду и риски

Елена Юрьевна

Хочу сдать ипотечную квартиру в аренду (Сбербанк, Москва), кв-ра в МО. Знаю что нельзя, но уж больно платеж большой. Подскажите, кто сталкивался с проверками банка ? В инете пишут проверки 1-2 раза в год, но как они проверяют и что мне за это будет ? Могут ли отнять квартиру или затребовать полное погашение кредита? а это 70 % стоимости кв-ры..
Клиент я очень ответственный, кредитная история хорошая, и даже ипотечная кв- ра была (тоже в Сбере), но правда посдавала я ее 3 месяца, а потом продала.
Посоветуйте пожалуйста, как можно поступить ? Понимаю, что первые пол года — год обязательно нужно сдать иначе на вытяну платеж.

Всем заранее спасибо за советы!

Это полная глупость. Где вы такого советчика нашли?
Вы можете спокойно сдавать квартиру, ни в одном договоре нету таких ограничений. Банку все равно, кто там будет жить, главное, чтобы вы обслуживали свой кредит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вас напугали))
Банку важно, чтобы Вы своевременно вносили платежи.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не проверяют.
И даже если начинаются проблемы с выплатами — пытаются решить по-хорошему.
Не бойтесь! Сдавайте. Главное, арендаторов адекватных найти — не поросят, не маргиналов и т.п.
Удачи! )

Не проверяют, 100%. Банку самое главное что бы Вы деньги платили. Если начинаются проблемы с выплатами, всегда есть участковый. Работает 100%, если у него интерес будет.

Согласен с коллегами вряд ли служба банка будет Вас проверять, достаточно вовремя платить по кредиту и никаких проблем.

Пока платежи идут вовремя, банку все фиолетово.

Чтобы вам было спокойно — сдавайте по договору безвозмездного найма. Главное — правильно его составить и сдавать адекватным нанимателям. Есть некоторые преимущества.
Насчет банка — уже ответили выше.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Главное выдерживать график платежей и все будет в порядке.

главное-не главное, а все таки интересно, ведь в кредитном договоре банк пишет-что сдавать в аренду или допускать проживание других лиц ЗАПРЕЩЕНО, мало того есть пункт в кред договоре о том,что банк обязуется проверять квартиру. Коллеги внимательно читайте кредитные договора!

Андрей, то, что в договоре написано — это пишут в каждом кредитном договоре (ипотечном). Практика показывает, что никто не проверяет. Я не слышал такого, чтобы пришли из банка и проверили квартиру. Вы представляете, сколько заемщиков у того же сбера? Да там инспекторы с утра до ночи только и будут бегать по Москве, как савраски. Оно им надо? Кроме того, не все банки запрещают сдачу квартиры в аренду.
А так — живут себе наниматели. Пришли из банка — кто такие? Дальние родственники, дали нам пожить первое время. Вот, договор найма. а в нем что? — обязуемся в целости и сохранности. освободить по первому требованию. и так далее. Доход с найма собственником не получается. Нет дохода — нет налогов, нет претензий от банка.
Ни в одном кредитном договоре не напишут, что заемщик обязуется постоянно проживать и находиться в приобретаемой квартире. Уехал на дачу — попросил пожить да присмотреть. Делов-то.

Даже если учесть, что банк исходит из сохранности залогового имущества — всю ответственность по его сохранности несет заемщик. А если наниматели что-то испортят — так с них и спрос. Только не со стороны банка, а от заемщика. Но это — другая история ))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Никогда не проверяют и не будут проверять. Ерунда полная.

По условиям договора, вы должны ставить банк в известность, если иное не указывали при подаче заявления на выдачу кредита. Сейчас рынок аренды(найма) на 95% находится вне правового поля. Что будет в ближайшее время неизвестно. Решать вам. Если сдавать, то найдите лучше знакомых. Денег будет меньше, но хотя бы риски уменьшите.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку

—> На сегодняшний день многие граждане страны не имеют собственного жилья, и в стремлении обзавестись собственным уголком, обращаются в банки за ипотечным кредитом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании. Так же часто среди заемщиков встречается вопрос и о том, можно ли купленную при помощи ипотечного кредита квартиру, сдать квартирантам, и как это сделать правильно?
На самом деле, ответ на данный вопрос прост – квартиру сдать можно. Конечно, при покупке квартиры, даже на заемные средства, собственником становится именно заемщик, ему выдается свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру в государственных органах. Однако важно помнить, что будет существовать единственная оговорка о том, что квартира передается в залог банку по кредиту. Эта оговорка, тем не менее, никак не может запретить собственнику квартиры регистрировать в своей недвижимости членов своей семьи. Об этом заемщик обязан уведомить банк заранее при помощи письменного заявления.
Если же заемщик желает зарегистрировать в своей квартире посторонних лиц, он обязан получить от банка специальное разрешение, опять же при помощи письменного заявления. В большинстве случаев банковские учреждения рассматривают данное заявление и выносят положительное решение, то есть разрешают заемщику зарегистрировать в залоговом имуществе постороннего человека, однако срок регистрации при этом не может превышать 11 месяцев.
Итак, сдать квартиру, купленную в ипотеку, заемщик может, такое право оговорено в «Законе об ипотеке», однако присутствует оговорка об отсутствии иных моментов, предусмотренных ипотечным договором. Именно этим пунктом и стараются пользоваться все банковские учреждения, требующие указать в кредитном договоре присутствие обязательного уведомления банка заемщиком о желании сдать купленную квартиру посторонним лицам, и о регистрации посторонних лиц в ипотечной квартире.
Если говорить о банках, то тот факт, что заемщик сдает квартиру, получает дополнительный доход, может служить лишь положительным фактором для самого кредитного учреждения. Ведь заемщик в таком случае, получая дополнительные средства от сдачи квартиры, гарантирует более аккуратный подход к выплате ипотеки, следовательно, риски банка уменьшаются. Многие банки соглашаются на регистрацию посторонних лиц и сдачу жилья в аренду в том случае, если права залогодержателя, то есть банка, ничем не будут ущемлены. Кроме того, банк не принимает участия в составлении договора аренды, регистрации лиц в квартире, налогами и тому подобным – все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.
Те граждане, которые уже имели счастье оформить ипотеку, наверняка знают, что в кредитном договоре присутствует пункт, согласно которому банк имеет полное право, на основании залогодержателя, проверять состояние заложенного заемщиком имущества. Проверка, как правило, проводится и по документам, и по факту, то есть сотрудник банка посещает квартиру, проверяет ее состояние, то, как за ней следят и ухаживают, а также фактическое проживание лиц в данной квартире. В том случае, если банк обнаруживает несоответствие жильцов заявленным заемщиком, у последнего появляются большие проблемы с банком. В таком случае банк может применить разнообразные штрафные санкции, начиная от единовременного штрафа на крупную сумму, начислением ежедневного штрафа, зависящего от остатка по кредиту, и, наконец, банк может потребовать у заемщика полного возврата кредита досрочно.
Статистика такова, что около 5% от всех сдающих ипотечную квартиру в аренду заемщиков решаются сообщить об этом банковскому учреждению. Все остальные предпочитают не сообщать о своем решении и дополнительном доходе, хотя именно это умалчивание может сыграть с заемщиками злую шутку. На сегодняшний день приобретаемая недвижимость, даже при помощи ипотечного кредита, может существенного обогатить заемщика. Многие предпочитают приобретать жилплощадь для подрастающих детей, так сказать, «на вырост». А пока дети растут, в квартире живут квартиранты.
Несмотря на то, что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику, и позволяет рассчитаться с кредитом раньше, банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков. Лучше всего самостоятельно и заблаговременно уведомить банк о своем желании сдать квартиру. Таким образом, и одобрение от банка, скорее всего, будет получено, и проблем не будет.

Читайте также  Как узнать задолженность по капремонту нижневартовск

Сдавать ипотечную квартиру в аренду — риск. Можно лишиться жилья

Далеко не все ипотечники живут в приобретенных квартирах. Некоторые стараются сдать жилье, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком. Но подобный ход может обернуться административной ответственностью и другими проблемами. Чтобы избежать проблем, стоит внимательно читать договор.

Взятая в ипотеку квартира является залоговой недвижимостью, напомнила частный риелтор Олеся Анисимова. Для такого жилья действуют ограничения, прописанные в Гражданском кодексе. Речь идет о статье о пользовании и распоряжении залоговым объектом.

«Запрещена сдача в аренду залоговой квартиры без заключения договора. Нарушение может повлечь за собой административную ответственность. Если вскроется, что вы сдаете залоговую квартиру без заключения договора, банк получит основание истребовать сумму кредита досрочно», — предупредила риелтор в Instagram.

По ее словам, если требование не будет выполнено в установленный срок, то имущество заберут через суд. При этом банки имеют право проверять, сдается квартира в аренду или нет.

«Так что договор нужно заключать. Важно! В кредитном договоре может прописывается запрет на аренду. Хорошо изучите бумаги, чтобы не совершить ошибку», — отметила Анисимова.

Если в бумагах прописан пункт, запрещающий сдачу жилья, то необходимо получить согласие финансовой организации. Риэлтор посоветовала обзавестись таким документом даже в том случае, если в договоре нет прямого запрета на сдачу квартиры.

«В договоре аренды обязательно указывается, что квартира находится в залоге. Лучше всего заключать сделку на год. Обычно банки устраивает такой короткий срок. Не забывайте вовремя платить с аренды налоги — и все будет хорошо», — заключила Анисимова.

Все дело в договоре

Перед сдачей ипотечной квартиры действительно стоит внимательно изучить заключенный с банком договор. Об этом «360» заявил адвокат московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Дмитрий Малашка.

«Если условиями ипотечного договора запрещено использование помещения в целях, не связанных с проживанием должника, то данные условия следует соблюдать. Если же такого условия нет, то не вижу оснований для запрета», — пояснил он.

При этом собственнику жилья необходимо оформить статус самозанятого или индивидуального предпринимателя. После получения документов можно будет приступать к поиску жильцов.

В вопросе проверок банков все также упирается в ипотечный договор. Если в бумагах не прописан запрет на сдачу жилплощади, то финансовые организации не могут проводить какие-либо проверки.

«Для меня вообще новость, что банков как-то касается эксплуатация этих квартир. Квартиры находятся в залоге, но если в условиях залога нет ограничения на аренду, то с какого перепугу они будут совать туда нос. Если есть ограничение на аренду, то тогда да», — подчеркнул эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков.

Он добавил, что все риски при сдаче квартиры покрывает страховка, так как ипотечное жилье должно быть застраховано. По словам эксперта, банку в этом вопросе волноваться нечего, так как квартиру никто с собой не утащит. Нет и особой разницы между эксплуатацией помещения самим владельцев или арендатором, отметил Кочетков.

Три условия, по которым вы сможете законно сдавать ипотечную квартиру. Памятка

Большинство граждан покупает квартиры в ипотеку. Нередко ипотечная недвижимость – не единственная, и тогда люди могут решить сдавать квартиру, чтобы аренда покрывала ипотечные платежи. Но при сдаче залогового жилья есть свои нюансы, о которых стоит знать.

  • Что нужно знать, если человек хочет сдавать ипотечную квартиру
  • В ипотечном договоре может быть запрет на сдачу
  • ✅ Нужно получить согласие банка
  • ❌ Нельзя сдавать ипотечную квартиру неофициально
  • ✨ Резюме
  • ❓ Часто задаваемые вопросы

Что нужно знать, если человек хочет сдавать ипотечную квартиру

В этом случае квартиру однозначно нельзя сдавать – это будет грубое нарушение условий банка

Если прямого запрета нет, банк все равно нужно уведомить о намерении сдать жилье, а после – занести туда копию договора аренды

Сдача «в черную» запрещена законом и влечет за собой проблемы с налоговой и с банком

В ипотечном договоре может быть запрет на сдачу

Первое, что нужно сделать перед тем, как сдавать ипотечную квартиру – это изучить договор с банком. Нередко встречается ситуация, когда банк прямо запрещает передавать имущество в аренду или же обязывает клиента сообщать о своих намерениях для получения согласия.

Подписание ипотечного договора означает, что клиент должен выполнять все условия финансовой организации, в противном случае, банк имеет право применить штрафные санкции. Последние зависят от банка и от того, какое условие было нарушено – к примеру, среди методов воздействия на ипотечников есть возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

✅ Нужно получить согласие банка

Некоторые банки не прописывают в договорах специальные условия, касающиеся сдачи в аренду ипотечной квартиры. Если у вас именно такой случай, то все равно рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя (банка).

Как правило, если кредитная организация не указала в договоре прямого запрета на сдачу недвижимости, то клиентам идут навстречу и без проволочек выдают согласие на официальную аренду.

Также в договоре аренды лучше всего прописать, что квартира находится в залоге, а сам договор составить не в привычных двух, а в трех экземплярах – для арендатора, арендодателя и банка.

❌ Нельзя сдавать ипотечную квартиру неофициально

Если с запретом на сдачу ипотечной квартиры проблем нет, то делать это нужно только официально. Нелегальная аренда без соответствующего договора запрещена. А если жилье сдается на срок год и более, то договор нужно регистрировать в Росреестре.

Последствия неофициальной сдачи квартиры в аренду:

  1. Во-первых, это грозит проблемами с налоговой, начислением штрафов и пеней.
  2. Во-вторых, не избежать и проблем с банком. Сдача «в черную» может стать официальным поводом для требования досрочного погашения ипотечного кредита или других штрафных мер.

Нужно понимать, что банк вправе без согласия клиента проверить состояние залоговой недвижимости, в том числе на предмет сдачи в аренду без уведомления финансовой организации. Банки редко пользуются такой возможность, но риск есть всегда.