Как развестись при ипотеке

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Член Московского областного отделения Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Ваш брак распался, а ипотеку выплачивать еще много лет?! Что делать и куда бежать? Как делится квартира в ипотеке при разводе? Самые распространенные варианты разделения кредитного договора – в колонке.

Многие россияне не могут позволить себе приобрести недвижимость без привлечения заемного капитала. Это объясняется высокой стоимостью имущества и условно низкими доходами.

Как следствие, практически каждый бракоразводный процесс связан еще и с разделом совместного нажитого имущества, взятого под залог, и определения выплат по кредитному договору.

Порядок действий зависит от момента, когда ипотечный договор был оформлен: до заключения брака или в период нахождения в браке.

Рассмотрим каждый из этих вариантов.

Ипотечный кредит взял один из будущих супругов до заключения брака

У него возникло право собственности на имущество, которое было приобретено по договору купли-продажи или договора уступки объекта завершенного строительства. В случае получения имущества в дар, по наследству и в результате других безвозмездных сделок оно также будет принадлежать единоличному собственнику. Иными словами только одному из будущих супругов (ст. 36 Семейного кодекса).

Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого супруга в отдельности или их общего имущества были произведены улучшения объекта (квартиры, дома и т.п.), которые увеличили его стоимость (например, произведен ремонт), то суд на законных основаниях может признать данное имущество общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ). Правда, стоит отметить, в суде будет довольно тяжело доказать, что имущество супруга было направлено на улучшение объекта. Так, например, в Кемерово районный суд отказал в удовлетворении иска о признания имущества совместным, так как не было предоставлено достаточных доказательств (Решение Центрального районного суда г. Кемерово № 2-2315/2020 2-2315/2020

М-1978/2020 М-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315/2020). Поэтому прежде чем заявлять о признании имущества совместной собственностью, определитесь с доказательствами, которые будут приведены в суде.

Напомним, совместным имуществом супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):

  • доходы каждой из сторон брачно-семейных отношений от определенной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, средства, которые не имеют специального назначения;
  • приобретенное на общий доход движимое/недвижимо имущество, инвестиции в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В данной ситуации совершенно не важно, кто приобретал имущество и на кого оно оформлено, и не играет роли, кто вносил денежные средства.

Будущие супруги оформили на себя ипотечный кредит до вступления в брак

В этом случае каждый из них приобретает статут созаемщика по договору и право собственности на определенную долю. При этом доля каждого из супругов – индивидуальная собственность для сторон (ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым вложил определенную долю финансов на постройку одноэтажного (многоэтажного) дома, до заключения официального брака

По окончании строительства застройщик передаст вкладчику квартиру, когда тот уже находится в браке. Следовательно, право собственности возникает после окончания строительства. Суд может признать данное имущество совместной собственностью, поскольку право собственности возникло на момент нахождения в браке (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).

А в случае, если брак так и не будет заключен на момент приобретения права собственности, то приобретенная недвижимость будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки или долевого участия.

Один из супругов взял на себя ипотечный кредит после регистрации брака

Право собственности возникнет на момент нахождения лица в браке. А значит имущество будет являться совместной собственностью (ч. 1 ст. 256 Гражданского кодекса).

Ипотека была оформлена в браке, однако выплаты по кредитному договору осуществлял один из супругов.

Брачно-семейное законодательство защищает права тех, кто не может получать собственный доход вследствие, например, ухода за несовершеннолетним. Семейный кодекс РФ в ч. 3 ст. 34 закрепляет права таких лиц на общее имущество.

Супруги оформили на себя ипотеку, став созаемщиками, совершали необходимые выплаты вдвоем (вне зависимости от суммы выплаты), приобрели совместное право собственности на имущество.

Имущество безоговорочно признается совместным (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).

Процесс раздела имущества

Инициировать процедуру можно при нахождении в браке, при расторжении и после его расторжения.

Основаниями для раздела имущества являются:

  • воля одной из сторон брачно-семейных отношений;
  • кредиторское требование о разделе имущества для обращения взыскания на долю одного из супругов.

В первой ситуации все вопросы регулируются соглашением о разделе общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Причем его необходимо нотариально удостоверить.

Соглашением могут быть урегулированы следующие ситуации:

Форма

Соглашение о разделе общего имущества супругов

  • полномочия лиц в отношении имущества (если имущество не в залоге, так как право по распоряжению имуществом будет ограничено);
  • внесение платежей по исполнению кредитного договора, взносов добровольного или обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (заемщиков), добровольного или обязательного страхования жилого помещения;
  • компенсация тому супругу, который не является заемщиком по договору.

В случае невозможности достичь обоюдного согласия и определить долю в имуществе супруги обращаются в суд.

По заявлению суд самостоятельно распределяет имущество между супругами (возможно бывшими). Случается и так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон процесса. В таком случае можно потребовать компенсацию.

Обратите внимание – по общему правилу доли супругов признаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Что касается второго случая, то ч. 3 ст. 256 ГК РФ закрепляет следующее: по обязательствам одного из супругов взыскивается только то имущество, которое принадлежит лично ему либо на долю, которая находится в совместной собственности. Но Семейный кодекс РФ предусматривает и тот вариант, что взыскание может также обращаться и на общее имущество супругов по общим обязательствам (ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ).

Важно понимать, что выдел доли из совместной собственности происходит только тогда, когда не хватает личного имущества должника для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы кредитор мог требовать разделения общего имущества супругов для взыскания на долю одного из сторон брачно-семейных отношений, ему необходимо доказать следующее:

  • наличие долга;
  • недостаточность личного имущества для уплаты долга.

Раздел имущества, которое находится долевой собственности

Статьей 252 ГК РФ регламентирована возможность субъектов гражданского права разделить имущества на доли на основе специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.

Нередки ситуации, когда имущество не может быть разделено в натуре или такой раздел наносит значительный ущерб его назначению. Так, собственник, желающий разделить имущество, вправе потребовать возмещения полной стоимости его доли. Однако нужно понимать, что тогда право собственности на долю в данном имуществе прекращается.

Раздел имущества в браке и после его расторжения

Если лица, находясь в браке, разделяют имущество, то неразделенная часть или совместно нажитое имущество образуют совместную собственность.

Постановление Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно рассматривает вопрос о разделе имущества при наличии долговых обязательств.

Долги считаются общими, если они возникли по инициативе обеих сторон в интересах семьи. Распределение происходит пропорционально принадлежащим гражданам долям.

Выглядит это следующим образом: если один из супругов претендует на долю в недвижимом имуществе – ему необходимо выплатить часть суммы неисполненных долговых обязательств пропорционально определенной ему судом доли в праве на общее имущество супругов.

Однако если данное лицо откажется от уплаты долгов или будет отклоняться, то обязательство по выплате займе займодавца переходит на другого супруга в полном объеме.

Срок исковой давности

Период, в течение которого лицо вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд, называется исковой давностью. Составляет он три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Важно понимать один момент: исковая давность, напомним, начинает длиться не сразу же после развода, а с того момента, как лицо должно было или могло узнать о нарушении своего права. Например, гражданка А. спустя 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать их дом, который после развода не был разделен. И в тот момент, когда ей стал известен факт возможной продажи дома, начал течь срок исковой давности.

Брачный договор как защита и гарантия имущественных прав

Многие считают, что брачный договор – это запретная тема для отношений между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И нужно понимать, что раздел имущества – дело не особо приятное. Именно поэтому позаботьтесь о своем эмоциональном состоянии заранее. И нет ничего лучше, чем жить в браке и понимать, что в случае развода не будет ненавистных препирательств и разборок.

До подписания ипотечного договора, можно составить брачный договор, в котором необходимо прописать следующее:

  • кто оплатит первый взнос;
  • лица, которые будут оплачивать кредит;
  • доля в приобретаемом имуществе;
  • размер компенсации (если один из супругов захочет отказаться от принадлежащей ему доли);
  • раздел имущества при разводе;
  • раздел обязательств по ипотечному договору при разводе.

К тому же при желании в договоре можно сразу указать объекты, которые после развода безоговорочно переходят от одного лица к другому.

Квартира, купленная за счет материнского капитала

Материнский капитал признается формой государственной поддержки, которая оказывается в случае рождения (усыновления) первого, второго (третьего и т.д.) ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», далее – Закон № 256-ФЗ).

Согласно ст. 10 Закона № 256-ФЗ, имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала оформляется в общую собственность лица, получившего выплаты, его супруга и детей с определением размера доли по соглашению.

Таким образом, при разводе каждый из супругов будет претендовать только на свою долю.

Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей

Процесс раздела имущества всегда усложняется, если есть несовершеннолетние дети. Суды склонны больше вставать на сторону того, с кем остается ребенок. Это значит, что в такой ситуации суд отступает от презумпции равенства долей супругов, и может увеличить долю при проживании с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

А вот в ситуации, когда раздел имущества происходит при достижении ребенком совершеннолетнего возраста, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ. Там сказано, что ребенок не имеет прав собственности на то имущество, которое принадлежит родителям.

Читайте также  Как восстановить трафик на билайн

Как развестись при ипотеке

Даже если банк даст разрешение на дарение части квартиры одним супругом другому, это не решит проблему. Избавиться от обязательств можно лишь продав квартиру и досрочно погасив долг – и то, если банк согласится потерять проценты. Конечно, можно и вовсе эти обязательства не брать, предусмотрев данный пункт в брачном контракте. Но есть еще один способ, позволяющий привести фактическое и юридическое положение дел к тождеству – переоформить ипотеку на жену или мужа.

Необходимость переоформления ипотеки при разводе

На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.

Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.

Самым резонным вариантом является переоформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.

Может ли банк отказать в переоформлении

Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.

Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.

Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.

Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.

Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.

Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.

Порядок действий

Прежде всего, необходимо убедиться, что супруг, на которого переоформляется кредит, соответствует требованиям кредитора к заемщику, и что банк не против пойти на переоформление. Лишь после этого стоит начинать сбор документов.

После положительного решения банка и переоформления кредита необходимо будет также перерегистрировать квартиру на ее нового владельца в Росреестре.

Важно помнить, что переоформлении кредита, скорее всего, потребуется и переоформление страховки. К тому же, многие банки назначают комиссию за изменение условий договора в размере 0,5-1% от суммы долга.

Необходимые документы

Для переоформления ипотеки на супруга в банк необходимо подать:

прошения бывших супругов о переоформлении кредита на одного из них;

документы, подтверждающие личность и платежеспособность заемщика (копии паспорта, трудовой книжки, справка о доходах и т.д.);

свидетельство о расторжении брака;

документы, касающиеся детей и выплаты алиментов.

Как при разводе делится ипотека

Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.

  • Как делится ипотечная квартира при разводе
  • Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака
  • Когда квартира в ипотеке делится не поровну
  • Раздел долевого участия при ипотеке
  • Основные сложности при разделе ипотеки

Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – зато свою.

Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.

Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было. Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.

В официальном браке при оформлении ипотеки муж и жена становятся созаемщиками по определению, кроме двух случаев:

  • если они заключили брачный договор, где установлен раздельный режим собственности (тогда созаемщиками они станут только по желанию),
  • если у супруга нет российского гражданства.

В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.

Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс.

Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе. Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам.

Однако через полтора года таких отношений они поняли, что стали друг другу совсем чужими людьми.

Развод с последующим требованием разделить имущество и долг приведет к существенным изменениям кредитного договора, поэтому банку лучше узнать о ваших планах заранее.

Как делится ипотечная квартира при разводе

Разделить имущество при разводе можно двумя способами: по соглашению сторон или через суд. Причем не важно – в браке, во время расторжения или после.

В обоих случаях желательно сначала обсудить с банком вариант раздела квартиры и ответственности по кредиту, если он не был определен при оформлении кредита, например, в условиях брачного договора.

Варианты могут быть такими:

  • владельцем квартиры и титульным заемщиком остается один супруг, а другого выводят из сделки (при условии, что доход одного заемщика позволяет выплачивать долг в одиночку);
  • выплатить ипотеку совместными усилиями, а затем продать квартиру уже без обременения и поделить деньги;
  • продать ипотечную квартиру, закрыть долг, оставшиеся деньги разделить между собственниками.

Миша и Марина выбрали самый простой и «скучный» вариант развода и дележа собственности и долгов: они договорились обо всем мирно и заключили соглашение у нотариуса. Чтобы закрыть ипотечный вопрос по общей квартире, они решили продать ее, закрыть долг, а остаток суммы поделить. Теперь им осталось только официально развестись и подать бумаги на согласование их варианта раздела в банк.

Если стороны договорятся о том, как поделить имущество самостоятельно – развестись можно в ЗАГСе, а договоренности о разделе заверить у нотариуса.

В соглашении можно прописать, кто будет вносить платежи по кредитному договору или договору страхования заемщиков и самого жилья, кому достанется жилье после снятия обременения, положена ли компенсация созаемщику, который выйдет из сделки, и ее размер.

Если в семье есть несовершеннолетние дети или стороны не смогли договориться о разделении квартиры и кредита – надо идти в суд.

В суде собственность между сторонами поделят в равных долях, если не предусмотрен другой вариант. Если одной из сторон присудят имущество, которое по стоимости превышает положенную ему долю, то «обделенной» стороне будет положена компенсация.

Если такое решение не устраивает – можно потребовать долю в натуре. Это значит, что собственники получат часть от общего имущества в индивидуальную собственность не только на бумаге, но и физически. На практике это возможно с частным домом: поделить помещения между собственниками, сделать разные входы и отдельные санузлы.

Если речь идет о многоквартирном доме, то это не только нецелесообразно, но чаще всего и физически невозможно (например, в однокомнатной квартире). Поэтому, скорее всего «обделенной» стороне придется довольствоваться компенсацией за недополученное имущество.

Общими могут быть не только вещи, квартиры, машины, но и долги, если они возникли в общих интересах семьи (как в случае с ипотекой – для улучшения жилищных условий). При разделении каждый получает часть долга, пропорциональную его доле в собственности.

Например, остаток долга по ипотеке – 900 тысяч рублей. Квартира делится пополам. Значит, созаемщики должны выплатить банку по 450 тысяч рублей каждый. Однако, если один из собственников перестанет платить, то обязательство по выплате долга в полном объеме перейдет к другому собственнику.

Что надо сделать, чтобы разделить ипотечную квартиру:

  1. Заключаем соглашение о разделе у нотариуса или по суду и официально регистрируем развод. Делать это можно в любом порядке.
  2. Обращаемся в свой банк со всеми документами, которые мы получили в результате действий по пункту 1. Это свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или решение суда, а также документы по требованию банка. Например, если есть решение оставить квартиру одному из созаемщиков, понадобятся документы для оценки его платежеспособности. В любом случае, полный список документов лучше уточнить у кредитора.
Читайте также  Карта стрелка для студентов как оформить

Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака

В большинстве случаев – никак.

Например, если вы просто живете вместе, не расписываясь, и решили оформить ипотеку – делайте это только вместе, как созаемщики с определением долей в собственности. Потому что, если ваш партнер предлагает оформить все на него «потому что так проще» – в будущем, даже если вы поженитесь, а потом разведетесь, все действительно будет проще некуда: квартира будет принадлежать только вашему партнеру, а у вас на нее не будет никаких прав.

Но, конечно, есть нюансы.

Другая ситуация – если одна из сторон свадьбы вложила деньги в новостройку на этапе котлована или строительства (если официально: заключил договор уступки требования или долевого строительства). Потом вы поженились, строительство закончилось, вы получили квартиру – и право собственности возникло уже после свадьбы, поэтому в суде такая квартира может быть признана и совместной собственностью.

Еще один вариант: до свадьбы куплена (подарена, унаследована) готовая квартира, т.е. она принадлежит одному собственнику и общей не является. Но если в браке объект был улучшен настолько, что это существенно увеличило его стоимость (например, вы сделали капитальный ремонт), есть шанс, что суд признает имущество общим. По крайней мере такая возможность обозначена в статье 37 Семейного кодекса.

Самый удобный вариант – когда будущие муж и жена оформляют квартиру в ипотеку как созаемщики, вместе платят и получают свои доли в индивидуальную собственность.

Когда квартира в ипотеке делится не поровну

Это возможно, если одна сторона вносила платежи больше установленной договором суммы и эти средства были личными. В таком случае суд может увеличить долю в квартире, если заемщик сможет предоставить доказательства, что эти деньги действительно были личными, а не совместно нажитыми.

Квартира, купленная с привлечением материнского капитала, тоже будет делиться не поровну. Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, поделится между родителями и детьми. Оставшаяся часть – между супругами (возможно, уже бывшими). Например, семья с одним ребенком оплатила маткапиталом 10% от стоимости квартиры. Эти 10% поделятся на троих, остальные 90% – на родителей.

Во втором пункте статьи 39 Семейного кодекса есть еще одно основание для неравного деления жилплощади: теоретически большую часть квартиры может получить родитель, с которым остаются дети. Однако практически это очень сложно: поскольку деньги на квартиру зарабатывали только родители, то суд делит жилплощадь между ними (по тому же Семейному кодексу).

Раздел долевого участия при ипотеке

Супруги получают права по договору долевого участия (или ДДУ) так же, как и любое другое имущество, – в совместную собственность без выделения долей, если брачным договором не предусмотрен другой вариант.

Поэтому и при разводе право требования по ДДУ, как и в других случаях приобретения собственности, делится между сторонами пополам – и неважно, кто оформил договор и на кого зарегистрирована недвижимость.

Совместную собственность не стоит путать с общей долевой собственностью. Если коротко, первый вариант – только для супругов без брачного договора. Второй – для всех остальных. То есть по второму варианту собственниками по договору могут выступать и родственники, и друзья, знакомые, партнеры – кто угодно. Главное, что они договорились купить некую площадь в общее пользование и определили, кому какие доли будут принадлежать.

Супруги тоже могут оформить квартиру по ДДУ в общую долевую собственность, но только в случае, если у них заключен брачный договор, в котором прописан раздельный режим собственности.

Основные сложности при разделе ипотеки

Главная сложность при разделе ипотеки и собственности при разводе – это вконец испорченное отношение бывших супругов друг к другу. С багажом взаимных обвинений найти решение, которое устраивало бы обе стороны, невозможно, потому что обычно каждый по максимуму хочет ущемить права другого.

Никто не планирует развод, собираясь пожениться. Но и исключать такой поворот событий тоже нельзя. Поэтому подумайте о брачном договоре заранее – перед оформлением ипотеки. Он сэкономит время и нервы, если дело дойдет до дележа собственности.

Например, в договоре можно прописать:

  • кто и в каких долях делает первоначальный взнос и ежемесячные платежи,
  • доли в общей собственности,
  • компенсацию и ее размер при отказе одного из собственников от своей доли в недвижимости,
  • порядок деления остального имущества и общих долгов при разводе.

Как не остаться без квартиры и с долгами по ипотеке после развода

Сейчас банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты только на одного из супругов, второй автоматически выступает созаемщиком, даже если у него нет дохода. Ведь имущество, приобретаемое на кредитные средства, является совместной собственностью супругов.

Но нужно понимать: если дело дойдет до развода, раздел имущества, обремененное ипотечным кредитом, а также распределение долга между бывшими супругами очень сложная процедура.

Специально для «Российской газеты» Андрей Шевченко, партнер юридической компании «МОЖНО», дал советы, как лучше разделить ипотеку при разводе:

— Основная сложность здесь заключается в том, что непосредственным участником процесса выступает банк. И ориентироваться в большинстве случаев приходится не только на собственные интересы, но и на одобрение кредитной организации.

Но тут есть несколько вариантов. При наличии ипотеки в случае развода супруги продолжают совместно ее выплачивать на существующих условиях до момента погашения долга. Также они могут обратиться в банк с предложением о разделе самой недвижимости и выплат по заключенному кредитному договору.

Есть вариант, при котором один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Или супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего распоряжаются квартирой по своему усмотрению.

И наконец, супруги могут продать ипотечную квартиру с согласия банка и поделить между собой остатки средств.

Как это реально бывает в жизни

Пример первый. Михаил и Валентина решили развестись в тот момент, когда оставалось погасить 70 процентов ипотечных выплат. Они обратились в банк для организации продажи квартиры. Банк согласился, и квартира была продана. При этом покупатель, в соответствии с договором, заплатил банку и каждому из супругов причитающиеся им доли.

Пример второй. Мария и Сергей, планируя пополнение в семье, решили приобрести квартиру в ипотеку. Но потом возникли непримиримые разногласия. После развода Мария взяла на себя расходы по ипотеке, а Сергей, у которого была квартира до брака, передал Марии свою долю в ипотечной квартире.

Пример третий. Василий и Ангелина развелись. При этом ко времени развода ипотека была погашена. Но треть ипотечного кредита Василий заплатил из собственных средств, полученных от продажи квартиры до брака с Ангелиной. Поэтому в суде Василий настаивал, что Ангелина может претендовать только на треть квартиры.

Судебное разбирательство длилось больше года. Супруги никак не могли прийти к согласию и вели себя очень враждебно по отношению друг к другу. А заседания все продолжались. Доходило даже до того, что перед очередным заседанием судья выходила в комнату совещаний собираться с силами. В результате уже почти на финальном этапе бывшие супруги решили наладить отношения и начать все сначала. Соответственно, делить ничего не пришлось.

Комментарий эксперта. Первые два примера описывают ситуации, когда бывшие супруги нашли возможность договориться и разделить ипотечный кредит на условиях, которые устроили всех. Думаю, что такой способ урегулирования споров наиболее предпочтителен, поскольку бережет время и избавляет от ненужного стресса.

Раздел ипотеки из последнего примера хоть и закончился хорошо, но это скорее счастливый случай. Когда супруги не могут договориться полюбовно и дело доходит до суда, тяжбы между ними могут длиться годами. И далеко не факт, что суд примет именно то решение, которого ожидают супруги. Так как исход дела зависит от очень многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора. Поскольку судья тоже человек, и какая из сторон сможет лучше убедить его в своей правоте — та и получит преимущество.

Пример четвертый. Елена и Антон развелись, но не стали делить ипотечную квартиру, а договорились продолжать выплачивать долг на прежних условиях. Ежемесячный платеж составлял 50 тысяч рублей. Они договорились платить поровну — по 25 тысяч рублей.

Потом у Антона появилась новая семья. И он отказался вносить платежи по ипотеке, мотивируя тем, что денег не хватает. Платеж для одной Елены оказался большим. Но она честно выплатила оставшуюся на тот момент сумму долга в размере 600 тысяч рублей. Затем обратилась в суд, чтобы взыскать с Антона 300 тысяч рублей. Суд встал на ее сторону.

Комментарий эксперта. Самые большие сложности возникают в случае, если супруги не решают ситуацию сразу в момент развода. Они вроде как полюбовно договариваются выплачивать кредит после расторжения брака на прежних условиях. А потом распорядиться необремененной квартирой, ведь и продаваться она тогда будет легче, и цену можно поставить повыше.

Но очень часто один из бывших супругов через какое-то время отказывается платить свою долю. И всё бремя ложится на плечи второго. Во-первых, эта ситуация опасна тем, что для одного платеж может оказаться очень большим. Накопятся долги, и тогда банк заберет квартиру.

Во-вторых, в таких ситуациях практически невозможно обойтись без суда. При этом, бывший супруг, который внес большую часть, может требовать от второго как увеличения своей доли в имуществе, так и денежной компенсации (половину от понесенных расходов).

Совет от Андрея Шевченко

Лучшим решением проблемы может стать заключение брачного договора. В нем можно заранее определить доли каждого из супругов, а также порядок осуществления выплат по ипотеке в случае развода.

Брачный договор можно заключить как до вступления в брак, так и после регистрации в ЗАГСе. Он должен быть удостоверен нотариально. По обоюдному согласию его можно изменить или расторгнуть.

Но надо помнить, что, по условиям договора, имущество не может переходить только одному из супругов. В ситуации, когда одному — все, а другому — ничего, брачный договор достаточно легко расторгнуть через суд. И муж, и жена — оба должны что-то получить после развода.

Читайте также  Как зарегистрироваться в альфа мобайл

Внимание! Ежегодно выдается около 1,5 миллиона ипотечных кредитов. А доля разводов, по официальным данным, примерно 65 процентов от числа заключенных браков. С учетом этой статистики, стоит предусмотреть все варианты развития событий заранее.

Ипотека при разводе

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

  1. Раздел ипотеки при гражданском браке
  2. Раздел в период брака
  3. Влияние наличия брачного договора
  4. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
  5. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
  6. Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
  7. Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
  8. Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

Раздел ипотеки при гражданском браке

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Раздел в период брака

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Влияние наличия брачного договора

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.