Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость: можно ли заработать на квадратных метрах в 2021 году?

И в какую недвижимость лучше вкладывать деньги

Последние два года на рынок вернулся инвестиционный спрос. Активный рост цен на жилье на фоне низких ставок по вкладам привел на рынок инвесторов, которые решили сохранить деньги в квадратных метрах. Но с весны 2021 года Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, что вновь повышает привлекательность депозитов и облигаций. Эксперты рассказали, остаются ли выгодными вложения в жилье, в ходе онлайн-конференции «Инвестиции в недвижимость: во что вкладывать деньги, чтобы сохранить и заработать?».

Почему недвижимость стала выгодной для инвестиций?

В России принято считать недвижимость надежным активом и «тихой гаванью» во время экономических кризисов. Вера в метр сработала и во время нынешнего «коронакризиса». «Люди активно вкладывали свои средства в недвижимость, во многом даже не с целью обогащения, а для сохранения имеющегося, поскольку экономический кризис привел к обесцениванию рубля и росту безработицы, — говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. — В 2020 году в недвижимость в России было вложено 257,8 млрд рублей. Отметим, что в 2019 году общая сумма была больше на 8%, но для «коронакризисного» года такое снижение можно считать хорошим результатом. Для сравнения: в 2014 году, когда в стране наблюдался предыдущий кризис инвестиций, рублевые вложения в российскую недвижимость рухнули на 46%».

Другая причина роста интереса к недвижимости – в монетарной политике властей. «Ключевую ставку держали на рекордно низком уровне, доходность депозитов и облигаций снизилась. Поэтому квадратные метры заинтересовали консервативных инвесторов, желающих сохранить накопления в надежном материальном активе, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Осенью 2020 года даже на вторичном рынке 10-15% сделок были инвестиционными (см. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). Это не всегда квартира специально под сдачу или для перепродажи, иногда это смешанные покупки. Например, на будущее как жилье для подрастающего ребенка, которое пока можно сдавать. Или просто квартира «про запас», которую можно будет сдать на пенсии».

К концу 2020 года индекс доходности жилья от IRN.RU достиг рекордного показателя с 2008 года – 6,1. Это означает, что вложения в недвижимость с учетом рентного дохода и роста цен на сам актив оказались в 6 раз более доходными, чем банковские депозиты. Поэтому высокий инвестиционный спрос на квартиры неудивителен. В начале 2021 года инвесторы сохранили интерес к недвижимости. По словам Наталии Пырьевой, объем инвестиций в недвижимость в России в первом полугодии 2021 года увеличился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, составив 176 млрд рублей.

Стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас?

Весной 2021 года ситуация начала меняться. С марта по июнь Центробанк трижды повысил ключевую ставку в общей сложности на 1,25 процентных пункта. После последнего повышения она составила 5,5%. И этот тренд сохранится. По словам председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, на ближайшем заседании Центробанка 23 июля ключевую ставку, скорее всего, еще раз увеличат, причем повышение может составить от 0,25 до 1 процентного пункта. Это повлечет рост ставок по депозитам и облигациям, которые являются альтернативой жилью для консервативных инвесторов.

К тому же цены на жилье сильно перегрелись. Согласно индексу IRN.RU, за последний год цены на недвижимость в Москве выросли на 24%, квартиры в Новой Москве подорожали на 24,5%, рост цен на жилье в Подмосковье составил 29,5%. И это данные по вторичному рынку, цены на новостройки выросли еще сильнее. «В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев с 2013 года», — отмечает Наталия Пырьева.

Олег Репченко считает, что после такого бурного роста очень высока вероятность стагнации (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»). Наталия Пырьева согласна с тем, что рынок сейчас «уперся в потолок»: «Ажиотажный спрос на недвижимость спал, увеличилось количество предложения, что привело к стабилизации на рынке. Тем не менее, если говорить о недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, то во втором полугодии 2021 года мы скорее будем наблюдать коррекцию цен, чем снижение, и в среднесрочной перспективе тенденция роста вернется, поскольку упомянутые регионы являются традиционно очень ликвидными и практически никогда не теряют в цене».

Инвесторы не исчезнут с рынка. «Многим спокойнее с квартирой на руках, чем с деньгами на депозите или в облигациях. В принципе, жилье остается низкодоходным защитным активом и в этом качестве продолжает быть интересным, — говорит Олег Репченко. – Но нужно понимать, что после перегрева возможен некоторый откат назад. И в ближайшем будущем уже не будет расти в цене любая недвижимость, поэтому стоит быть избирательными при подборе объекта для инвестиций».

Москва или Подмосковье: куда выгоднее инвестировать?

В «старой» Москве в последнее время отмечался более спокойный рост цен, чем в Новой Москве и Подмосковье (см. все индексы цен на недвижимость московского региона на сравнительном графике). «Внутри МКАД рынок достаточно сбалансирован, поэтому рост был менее резким. В долгосрочной перспективе квартиру в «старой» Москве можно назвать наиболее надежной инвестицией. Здесь сконцентрирована деловая активность, место для нового строительства сильно ограничено, а жилье востребовано. Поэтому в Москве внутри МКАД всегда будет высокий спрос на квартиры», — говорит Олег Репченко.

А вот Новая Москва очень сильно подорожала за последние годы. Сначала квартиры в ТиНАО дорожали обгоняющими темпами из-за грядущего открытия метро. В 2020 году Новая Москва стала основным бенефициаром программы льготной ипотеки – здесь почти все новостройки подходили под ее условия. В результате цены на недвижимость на присоединенных территориях оказались перегреты еще осенью прошлого года (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»).

Московская область в последнее время стала обгонять и «старую», и Новую Москву по темпам роста цен. В первом полугодии 2021 года цены на квартиры в Подмосковье выросли в среднем на 13,2%, в старой Москве – на 9,6%, в Новой Москве – на 9,1% (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года»). «По сути, Подмосковье сейчас наверстывает упущенное – долгие годы рынок недвижимости в Московской области стагнировал. Кроме того, прошлогодний ажиотаж в большей степени затронул Москву («старую» и Новую) — там почти исчезли бюджетные предложения, и спрос стал уходить в Подмосковье, — объясняет Олег Репченко. — Скорее всего, этот тренд в ближайшее время сохранится, поскольку цены в области не так перегреты, им есть куда расти. К тому же, в отличие от Москвы, новые условия льготной ипотеки актуальны для существенной части первичного рынка Подмосковья, что дополнительно поддержит спрос».

Таким образом, в моменте выгоднее покупать квартиры в Подмосковье. Но в Москве недвижимость более стабильна и надежна в долгосрочной перспективе.

Для сдачи в аренду: купить квартиру или апартаменты?

Жилая недвижимость считается консервативным инвестиционным инструментом. То есть это скорее инструмент сохранения средств, чем активного заработка. Консервативные инвесторы покупают жилье для дальнейшей сдачи в аренду – это неплохая «пенсионная» инвестиция.

При этом необязательно покупать квартиру, на рынке есть еще апартаменты. Они продаются по заметно более низким ценам, чем квартиры с официальным жилым статусом. А сдавать их можно по такой же цене, как квартиры, поскольку для арендатора статус недвижимости неважен. «Если широко посмотреть на вопрос, не вдаваясь глубоко в детали, то выгоднее для последующей сдачи в аренду апартаменты, — считает Наталия Пырьева. — Прежде всего, апартаменты на 15-20% стоят дешевле, чем обычная квартира в том же районе. При этом апартаменты часто строят в престижных районах города, где нет обычных жилых комплексов».

Но апартаменты дороже в обслуживании. «Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то для расчета стоимости коммунальных услуг (электроэнергию и водоснабжение) используются тарифы для нежилых помещений, — рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YES. — Кроме того, часто в апарт-комплексах места общего пользования (лобби, холлы и прочее) занимают значительную площадь (1000-1500 кв.м.), затраты на их обслуживание тоже учитываются в стоимости коммунальных услуг. Таким образом, в ряде объектов разница стоимости коммунальных услуг может достигать до 50% в сравнении с жилыми помещениями».

Читайте также  Редкие советские 10 копеек 1946 года

Стандартных показателей здесь нет, поэтому конкретную выгоду надо просчитывать в каждом случае. Это осложняется тем, что обычно на стадии строительства еще неизвестно, какими будут коммунальные платежи в готовых апартаментах, а порой до сдачи в эксплуатацию даже не определен статус жилья (гостиничное, офисное и т.п.), от чего зависит будущий налог на недвижимость.

В целом при оценке инвестиционной привлекательности конкретного проекта апартаментов Олег Репченко рекомендует обращать внимание на следующие факторы:

  • Цена. Дисконт по отношению к аналогичному жилью в той же локации должен составлять не менее 15-20%.
  • Расположение. Востребованы будут те апартаменты, которые расположены в районах с дефицитом современного жилья. В первую очередь это касается ЦАО и районов рядом с центром.
  • Качество предложения. Чтобы компенсировать нежилой статус, девелоперы часто закладывают в проекты с апартаментами дополнительные сервисы и качественные характеристики – общие зоны с инфраструктурой и полезным функционалом, гостиничный сервис и т.п. Такие апартаменты могут быть интересны, особенно для сдачи в аренду.

«Если резюмировать, апартаменты должны быть лучше и дешевле квартир, чтобы выдерживать с ними конкуренцию», — говорит эксперт.

Кроме того, на рынке предлагается готовый инвестиционный продукт – сервисные апартаменты. В этом случае управляющая компания берет на себя все работы по обустройству, сдаче и обслуживанию апартаментов. «В 2020 году на рынок апартаментов пришла волна новых инвесторов: волатильность валют, общая нестабильность экономической ситуации, падение ставок по депозитам замотивировали потребителей вложить накопления в доходную недвижимость. Сервисные апартаменты стали оптимальным решением для тех, кто искал инструмент именно пассивного дохода», — отмечает Антон Агапов.

При этом инвестор, в зависимости от условий, может получать как гарантированный доход, так и плавающий. «В своей практике работы с собственниками апартаментов YES мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы, с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск, — рассказывает эксперт. — По состоянию на второй квартал 2021 года показатели доходности в наших проектах составляют стабильно от 6% до 10% годовых, в зависимости от того, на каком этапе был приобретен апартамент. Вознаграждение управляющей компании в проектах составляет 15% от дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду».

В ближайшей и среднесрочной перспективе рынок недвижимости перестанет приносить безумную прибыль, как было последний год. Но он продолжает быть интересным для тех, кто хочет владеть стабильным и надежным материальным активом. Тем более сейчас существуют инструменты для разных типов инвесторов.

4 способа инвестировать в недвижимость

Инвестиционный директор ИГ «Тринфико»

Для многих частных инвесторов недвижимость — более понятный и надежный инвестиционный инструмент, чем, например, покупка ценных бумаг. Какую доходность могут принести инвестиции на рынке недвижимости и какие существуют риски? На эти вопросы ответил Владимир Воскобойников, директор инвестиционной компании в сфере недвижимости «Тринфико».

Квартира на этапе котлована

Один из самых популярных способов заработать на недвижимости — это купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чтобы впоследствии, когда дом будет сдан в эксплуатацию, квартиру перепродать.

Однако, доля инвестиционных сделок с квартирами для перепродажи падает на протяжении последних нескольких лет. Проблема в том, что разница между ценой покупки и стоимостью продажи становится все меньше. Если в 2019 году в среднем по рынку Москвы она составляла 25%, то сейчас — 8-15%.

Российские застройщики стали работать по специальным эскроу-счетам, на которых в банках аккумулируются средства граждан. Суть этого инструмента заключается в защите покупателей квартир. Если раньше они на этапе котлована платили деньги непосредственно строительной компании (а та вкладывала их в строительство, однако не всегда рассчитывала свои силы, и при банкротстве застройщика покупатели будущих квартир оставались ни с чем), то теперь деньги на стройку выделяет банк, а на его счетах аккумулируются средства граждан.

Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ. При такой схеме финансирования застройщикам просто нет необходимости продавать квартиры на этапе котлована дешево.

  • Плюсы

Простота и доступность. Чтобы вложить средства в покупку квартиры, не обязательно разбираться в финансах.

  • Минусы

Низкая доходность. Предположим, вы готовы вложить в покупку квартиры 20 млн рублей, но, перепродав ее через три года, вы получите доход в размере 10–12% от первоначальной стоимости. При этом нужно учитывать необходимость временных и финансовых затрат на оформление сделок, поиск покупателя недвижимости, участие в различных собраниях жильцов, дополнительные взносы, которые возникают при сдаче новостройки.

Первая всероссийская премия в области AgroTech-решений. Участвуй сам или номинируй достойных!

И, конечно, доходность гарантирована, если цены на квартиры либо стабильны, либо растут. В данный момент цены на квартиры растут, но одним из важнейших факторов роста здесь стала льготная ипотека, которую субсидирует государство. Поэтому некоторые аналитики прогнозируют возможное снижение цен на недвижимость, в том случае если такая льгота будет отменена.

Риски же заморозки строительства жилого дома, с которыми покупатели квартир сталкивались раньше, сегодня минимальны. Обычно приостановка строительства была связана с недостатком финансирования. С введением эскроу-счетов этот риск был сведен практически к нулю. Застройщика кредитует и контролирует банк, который в случае необходимости и предоставит дополнительное финансирование.

Квартира для сдачи в аренду

По данным Минстроя, в стране сдаются в аренду 5,2 млн квартир, хотя такие данные абсолютно не точны, так как огромное их число сдается «в серую», без уплаты налогов. Десятки тысяч квартир (точной цифры не знает никто) покупаются ежегодно для сдачи их в аренду. И это тоже одна из самых популярных инвестиций на рынке недвижимости.

  • Плюсы

Один из самых простых способов заработка. Купил квартиру, сделал ремонт (если он требуется), размещаешь объявление о сдаче и получаешь ежемесячную плату.

  • Минусы

Низкая доходность. По оценкам инвестиционной площадки SimpleEstate, доходность сдачи квартир в аренду сейчас составляет около 4-5% годовых. Если положить деньги в банк и не беспокоиться о своей недвижимости, доходы будут примерно те же.

Кроме того, имущество в квартире приходит в негодность, его придется обновлять — это съедает часть доходов, а жильцы, разумеется, могут не заплатить. Подавать же в суд довольно хлопотно и возможно, кстати, лишь в том случае, если квартира сдается официально.

Рентные паевые фонды недвижимости

Более профессиональным инструментом можно назвать паевой инвестиционный фонд недвижимости. Он достаточно прост, однако знаком пока не всем, кто так или иначе инвестирует в недвижимость.

Его формирует управляющая компания (УК) и на деньги инвесторов приобретает активы в виде недвижимости, которые, по мнению профессиональных управляющих, будут приносить пассивный доход от той же сдачи площадей в аренду.

В качестве базовых активов такого фонда могут приобретаться, например, торговая, офисная или складская недвижимость. Доход от аренды коммерческих площадей для бизнеса, как правило, выше, чем доход от аренды квартир, сдаваемых частным лицам. Порог входа частного инвестора здесь может начинаться с нескольких десятков тысяч рублей.

  • Плюсы

Пассивная инвестиция. Традиционно инвесторы относят такого рода вложения к низкорискованным, ведь активом фонда является недвижимость.

В случае возникновения чрезвычайной ситуации объект можно, например, перестроить или перепрофилировать и т.д. Кроме того, деятельность УК контролирует Центральный банк России, что снижает риски обмана инвесторов.

УК берет на себя даже выплату НДФЛ (13%), которым облагается инвестиционный доход частного лица. Доходность такого финансового инструмента выше, чем при простой сдаче недвижимости в аренду. Как правило, УК обещают доходность в районе 9-12% годовых.

  • Минусы

Несмотря на небольшие риски, доходность рентных фондов не гарантирована. Например, в случае с банковским депозитом при возникновении проблем у банка убытки вкладчиков возмещаются из фонда АСВ. УК рентных фондов, как правило, заявляют довольно высокие ставки.

Мы проанализировали доходность ряда крупнейших рентных паевых фондов, специализирующихся на торговых площадях, за три года, и она оказалась ниже заявленных 12%, составив всего около 8% годовых. Такое снижение доходности отчасти было вызвано пандемией, потому как ставки на аренду торговой недвижимости в прошлом году практически не росли.

Если, к примеру, торговая недвижимость в результате очередного кризиса потеряет часть арендаторов, ставки аренды для них придется снизить и доходность инвестора станет ниже.

Читайте также  Инфляция что это простыми словами

Новые инструменты коллективного инвестирования в недвижимость

Управляющие компании стали предлагать инвесторам новые инвестиционные инструменты и стратегии, позволяющие получать повышенную доходность с ограниченным уровнем риска. Одним из таких является фонд редевелопмента. Стратегия фонда подразумевает покупку неэффективно используемых объектов недвижимости в ЦАО и дальнейшую реконструкцию под жилые дома и апартаменты. Как правило, реализация такого проекта занимает около четырех лет.

За это время формируется фонд, приобретаются объекты недвижимости, происходит получение разрешительной документации. Далее идет само строительство, а после — продажа квартир или апартаментов частным лицам.

Доходность инвестиций фонда редевелопмента существенно выше прибыли от покупки коммерческой недвижимости или квартиры под сдачу и колеблется на уровне 20-30%, уступая только высокорисковым венчурным инвестициям.

  • Плюсы

Очевидным плюсом здесь является высокая доходность. Предметом инвестирования остается недвижимость как понятный и стабильный актив. Деятельность УК контролируется Центральным банком, что обеспечивает прозрачность ее деятельности для инвестора.

  • Минусы

Здесь присутствуют исключительно рыночные риски, связанные с увеличением сроков либо снижением темпов продаж. Нивелировать эти риски можно благодаря диверсификации вложений инвесторов в фонд, то есть инвестиции осуществляются сразу в несколько проектов.

Инвестиции в недвижимость: как сохранить и приумножить

Покупка недвижимости всегда была самым консервативным способом сохранения денег. Мы наблюдали, как обесценивались вклады в банках, снижался курс рубля по отношению к доллару. Но купленная квартира — незыблемый актив, который останется у покупателя, что бы ни случилось. Особенно если она застрахована.

Чаще всего в недвижимость инвестируют люди старшего поколения, которые застали дефолт, когда все сбережения, хранимые в банках, пропали. Это люди, которые пережили несколько кризисов, не готовые к повышенным рискам при инвестициях в акции, но хотят сохранить и приумножить свои сбережения.

Почему растет интерес к таким инвестициям

Цены на недвижимость сильно выросли за последние 10 лет. Но если сравнить стоимость недвижимости в рублях и долларах, мы видим, что рост цен невысокий. В долларах цена на квартиры осталась практически такой же. Но низкие ставки по ипотеке, сравнительно небольшой первоначальный взнос на приобретаемую недвижимость подогрели интерес людей к этому виду инвестирования. Сейчас можно приобрести актив за счёт ипотечных средств и выплачивать его стоимость банку из дохода за сдачу квартиры.

Кроме того, сейчас есть возможность инвестировать в недвижимость не только в России, но и за рубежом. Застройщики в Таиланде, Грузии, Турции и на Кипре предлагают услуги по управлению недвижимостью после сдачи её в эксплуатацию. Они, за небольшой процент, самостоятельно сдают квартиры туристам, а собственник получает доход около 6-7% годовых. Конечно, это не самая высокая доходность, но она выплачивается в иностранной валюте. Что гораздо привлекательнее для потенциального инвестора.

Можно ли разобраться самостоятельно

Прийти в банк, оформить ипотеку и потом сдавать купленную квартиру в аренду — это не про инвестиции.

Если вы хотите не только сохранить сбережения, но и приумножить их, обратитесь к специалистам. Они помогут разобраться, подходит ли вам по соотношению риска и доходности инвестирование в недвижимость. Вы определите бюджет, поймёте, будут ли это свои средства или заёмные. И главное — специалисты подберут стратегию инвестирования исходя из того, сколько денег требуется на этом заработать. Агентства недвижимости обладают полной информацией о том, в каких районах выгоднее покупать квартиры, где их можно быстрее продать и каким застройщикам стоит доверять, если квартира покупается на этапе котлована.

На первый взгляд в этом можно разобраться самостоятельно, но уйдёт драгоценное время, которое уже могло принести некоторый доход.

Как влияет на риски рост цен

Кризисные ситуации, которые обрушивают рынок недвижимости на пару лет — исключения. Отличительная черта вложений сбережений в недвижимость в том, что владение ей всегда в долгосрочной перспективе приносит пассивный доход. Если ждать лучшей цены для вхождения в инвестиции, то можно никогда не дождаться. В чем преимущество инвестиций в недвижимость, так в том, что это можно делать при любой ситуации на рынке.

Например, в Москве за прошлый год цены на недвижимость выросли на 24%. И те инвесторы, которые вложились ранее, уже получили доход на свои инвестиции. Если рост цен продолжится, то соответственно инвестор, который покупает недвижимость сейчас, получит доход в будущем.

В целом колебания роста цен на рынке недвижимости не такое большое, как, например, на рынке акций. Срок владения недвижимостью у людей, которые покупают её с целью инвестирования, около трёх лет. За этот временной промежуток цена, скорее всего, сгладится. А если жильё построено в регионе с высоким спросом, куда идёт приток населения, то даже при слабом рынке, цена на такую недвижимость не упадёт. За счёт постоянного притока новых горожан и ограниченного предложения стоимость будет продолжать расти.

Поэтому чаще всего для инвестиций выбирают недвижимость в притоковых регионах — Краснодарском крае, Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге. Там, куда люди едут со всей страны.

Какие объекты выгоднее приобретать

Коммерческая недвижимость до недавних пор была самая выгодной на рынке. Но пандемия коронавируса и здесь внесла коррективы — многие компании отказались от офисов и ушли в онлайн. Другие перевели часть персонала на удалёнку. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости ожидается снижение спроса.

На рынке жилой недвижимости всё стабильно. А самый высокий спрос сейчас в двух сегментах. Первый — это квартиры экономкласса: студии или 1,2-комнатные с простым ремонтом. Они требуются молодым семьям с детьми или студентам. Второй — квартиры премиум-класса: 4,5-комнатные люкс-квартиры, в хороших районах города. В этих двух сегментах рынка спрос даже опережает предложение.

Главное, что нужно усвоить, инвестируя в недвижимость — выбирать жилые площади в районах с высокой транспортной доступностью в притоковых регионах страны.

С какой суммы начинать

Минимальная стоимость квартиры в России в регионах начинается от полутора миллионов рублей. В городах-миллионниках первоначальные вложения составят 7-10 миллионов рублей. Можно привлекать кредитные средства, приобретать недвижимость и рассчитываться с банками из дохода от сдачи жилплощади. Но этот вариант работает только с готовыми объектами. Если берёте недвижимость на этапе котлована, то, пока дом строится, нужно будет самостоятельно гасить долговые обязательства.

Как не прогореть

Важно придерживаться трёх правил: выбирать надёжных застройщиков; покупать ликвидные объекты и не ждать высокого дохода. Если с первым и вторым пунктом помогут специалисты по недвижимости, то третий нужно проконтролировать самостоятельно. Инвестиции ассоциируются с быстрым доходом. Поэтому велик соблазн влезть в долговые обязательства перед банками, не рассчитав при этом кредитную нагрузку. Часто люди берут по 3-4 квартиры, не справляются с выплатами и продают купленную недвижимость, чтобы рассчитаться с банками. При этом не только не получают дохода, но и уходят в минус.

Инвестиции в недвижимость — не вариант для тех, кто ищет доходность более 20% годовых. Даже если учитывать сильный рост цен на квартиры в последнее время, на длительном промежутке это не даст такой прибыли, как, например, ценные бумаги. Но рынок недвижимости интересен тем, что инвестор владеет стабильным и материальным активом.

Инвестиции в недвижимость

Любая, даже самая скромная по рыночным меркам недвижимость – это весьма капиталоемкий объект владения, а потому каждая покупка недвижимого имущества может рассматриваться как инвестиция. Выгодная или не очень.

Особенность недвижимости как предмета инвестиций в том, что само по себе владение ей приносит хозяину пассивный доход. Ведь за исключением острых кризисных ситуаций, обрушивающих рынок недвижимости на 2-3 года, в нормальном состоянии рынка квартиры, дома и коммерческие площади имеют тенденцию постоянно повышаться в цене.

Таким образом, даже семья, купившая, например, квартиру для собственного проживания с привлечением материнского капитала, может считаться инвестором. Особенно если квартира покупается в новостройке или доме с невысокой степенью износа, в хорошем районе. Впоследствии средства, вырученные при ее возможной перепродаже, перекроют затраты даже с учетом инфляции. Поэтому справедливо и обратное утверждение: даже покупая квартиру для себя (своих родных, родителей, детей), следует мыслить как инвестор и рассматривать покупку не как решение насущного «квартирного вопроса», а как вложение в недвижимость. В таком случае правовая и экономическая грамотность, понимание конъюнктуры рынка оказываются полезны всем, кто в том или ином качестве выходит на этот рынок.

Читайте также  Редкие 50 копеек 1956 года за 750 000 рублей

Виды инвестиций в недвижимость и будущие доходы от них

Прямые инвестиции
Если же мы говорим об инвестировании в недвижимость как о целенаправленном источнике получения дохода или способе сохранения средств, важно понимать с чего начать. Существуют три ключевых направления в сделках с недвижимостью:

  • жилье,
  • бизнес-недвижимость,
  • земля.

Покупка, сдача в аренду и управление каждым из этих видов активов имеет свои особенности. Но все они относятся к прямым способам инвестиций в недвижимость.

Косвенные инвестиции
Есть и косвенные – когда вы покупаете ценные бумаги компаний, специализирующихся на сделках с недвижимостью, строительстве и развитии территорий.

Так, Группа компаний КОРТРОС успешно разместила уже два выпуска корпоративных облигаций, дающих инвесторам удобный, прозрачный и доходный инструмент вложения средств. При благоприятных условиях планируется выход и на публичный рынок еврооблигаций.

Еще один инструмент – это участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), предполагающих коллективные инвестиции в строящееся жилье или торгово-офисные помещения с последующим получением дохода от их продаж.

Различия стартового капитала для прямых и косвенных инвестиций в недвижимость
Преимущество подобных – непрямых – способов инвестирования в том, что они возможны и при относительно небольшом первоначальном капитале. Номинал одной облигации может быть от 1000 рублей. Акции застройщиков также в среднем стоят в диапазоне от 300 до 900 рублей. Доходность по облигациям строительных компаний обычно выше, чем по банковским депозитам. Она варьируется от 9% до 16%. Но при этом больше подвержена рыночным колебаниям и рискам. В целом она ниже, чем доходность при прямом инвестировании, если вы не являетесь активным игроком финансового рынка и не зарабатываете на покупке-продаже финансовых активов.

Стоимость квартир на рынке новостроек на первоначальном этапе строительства может начинаться от 800 тысяч рублей в зависимости от региона. Доход при последующей продаже объекта составляет 15-20%. В сегменте высоколиквидного жилья (новостройки бизнес-класса в центральных районах крупных городов, которые, в частности, предлагает ГК КОРТРОС), первоначальные инвестиции начинаются от 1 200 000 рублей. При этом за время возведения объекта его рыночная стоимость может возрасти на 30-40%.

Впрочем, когда речь идет об ограниченном стартовом капитале, прямые инвестиции в недвижимость также возможны. Так, например, интересным способом вложения может стать покупка небольшого офиса или отдела в торговом центре, гаража или выделенного места на закрытом паркинге. Во всех случаях средняя стоимость покупки начинается от 400-500 тысяч рублей хотя, конечно, цены могут значительно различаться в зависимости от региона, параметров строения, расположения относительно центра города или поселка и т.д. Как это ни странно, ликвидность капитального гаража может превышать ликвидность квартиры: продать его по более высокой цене можно будет быстрее, а прибыль от аренды в перерасчете на вложенные инвестиции будет выше.

Как увеличить прибыль от инвестиций в недвижимость

В любом случае инвестирование в недвижимость становится еще более прибыльным, если приобретенные жилые и коммерческие объекты сдаются в аренду. Арендные ставки на съемные квартиры позволяют компенсировать временное падение рыночной стоимости жилья, поскольку при любой конъюнктуре колеблются незначительно. Ставки по коммерческим площадям в большей степени зависят от текущей экономической ситуации. Но зато они позволяют постоянно развивать и увеличивать активы даже при сравнительно небольшом финансовом обороте. В случае с приобретением квартир размер «шага» намного больше. Дальнейшее увеличение доходов от приобретенной недвижимости определяется уже выбранной моделью управления:

  • это долгосрочная или посуточная аренда (в случае с жильем),
  • сдача коммерческих площадей через управляющую компанию, с непосредственным управлением или использование их для собственных бизнес-проектов.

С чего начать перед вложением инвестиций

Итак, какими же должны быть первые шаги начинающего инвестора в недвижимость?

  • Во-первых, нужно определиться с формой инвестиций: будет ли это вложение в строительство, в покупку готового объекта (его части) или в акции и облигации компаний, работающих на строительном рынке.
  • Во-втором случае имеет смысл изучить текущие котировки, динамику доходности ценных бумаг за последние месяцы, а еще лучше – обратиться за консультацией в ГК КОРТРОС, имеющей большой опыт управления заемными средствами инвесторов и вкладывающей их в надежные проекты с государственным участием.

В случае прямых инвестиций следует определиться с их сферой: будет ли это рынок жилья, торговые, офисные или складские помещения, земельные участки. Готовые или строящиеся объекты? Покупается ли объект для последующей перепродажи или для оперативного управления? Будут ли привлекаться для этих целей брокеры и сторонние операторы? Ну и конечно, со всей тщательностью необходимо подойти к выбору объекта инвестиций. Нужно понимать насколько надежен застройщик, проверить наличие всех необходимых документов по проекту и банковских гарантий ваших инвестиций. В этом отношении безопасным, прозрачным и выгодным способом инвестирования является участие в реализации девелоперских проектов совместно с ГК КОРТРОС, которая более 10 лет осуществляет крупномасштабные строительные проекты в разных регионах России и является одной из наиболее успешных и быстрорастущих строительных компаний страны.

На страже

Интересов Наших Клиентов

  • Главная
  • Практики
    • Частные клиенты
    • Инвестиции в недвижимость
    • Корпоративное право
    • Коммерческие сделки
    • Судебное и Арбитражное Представительство (Банкротства)
    • Трудовые отношения
  • International
  • О фирме
    • Философия Фирмы
    • Некоммерческие проекты
    • Клиенты о нас
  • Наша команда
    • Сергей Владимирович Алимирзоев
    • Максим Викторович Трофимов
    • Илья Александрович Алещев
    • Юлия Евгеньевна Замятина
    • Асият Хачимовна Культербаева
    • Елизавета Михайловна Молоснова
    • Алена Андреевна Косина
  • Новости
  • Вакансии
  • Контакты

Инвестиции в недвижимость

Фирма имеет обширную практику работы с недвижимостью, консультирует российских и международных клиентов по структурированию трансграничных сделок с недвижимостью. Клиентами фирмы являются западные и российские корпоративные клиенты, а также инвестиционные фонды.

Фирма обладает признанным опытом по представлению клиентов по различным сложным вопросам, связанным с российской недвижимостью. Наши специалисты по недвижимости специализируются на сделках с имуществом, землеустройстве, поддержке строительной деятельности, проведении юридической проверки недвижимости, получении разрешительной документации для строительства, получении лицензий, арендных отношениях, строительных, налоговых и других вопросах. Кроме того, фирма обладает возможностями по проведению эффективных юридических проверок и анализу имущественных прав на недвижимость в регионах России.

Наши услуги включают:

  • Юридическая проверка недвижимости
  • Структурирование строительных проектов и консультирование по сопутствующим вопросам
  • Консультирование в отношении прав на землю и ее перевода из одной категории в другую
  • Оценка рисков продавца и покупателя по сделкам с недвижимостью
  • Создание фондов недвижимости
  • Консультирование по вопросам аренды
  • Консультирование по продаже и обратной аренде имущества
  • Осуществление правовой поддержки строительной деятельности
  • Судебное представительство по спорам, связанным с недвижимостью
  • Консультирование по налоговым вопросам, возникающих при реализации строительных проектов
  • Консультирование крупной российской девелоперской компании по вопросу заключения договоров аренды с иностранными арендаторами; составление и подготовка комментариев к письму о намерениях, предварительных соглашений и договоров об аренде;
  • Представительство интересов различных российских и западных инвесторов по юридической проверке строительных объектов в регионах России;
  • Представительство швейцарской финансовой компании по вопросу инвестирования в разработку московских проектов совместно с российским партнером (общая сумма инвестиций 30 миллионов долларов США – в настоящее время 6 объектов выгодно проданы и сданы в аренду); проведение юридической проверки, консультирование по вопросам структурирования совместного предприятия, предоставление юридических и налоговых консультаций по вопросу продажи и сдачи зданий в аренду;
  • Консультирование российской компании, продавца земельных участков в Санкт-Петербурге, по вопросам совместного предприятия с финским инвестиционным фондом для строительства склада; составление и подготовка различных корпоративных документов и договоров; представительство интересов продавца; консультирование по вопросам земельного права и недвижимости;
  • Консультирование иностранной инвестиционной компании по вопросу реконструкции объекта в центре Санкт-Петербурга; рассмотрение и анализ местного законодательства; подготовка различных схем структурирования проекта;
  • Консультирование иностранной инвестиционной компании в связи с приобретением портового имущества в Перми для его дальнейшей реконструкции, консультирование по вопросам корпоративного права и по процессу реконструкции;
  • Представительство Совместного Предприятия по вопросу строительства и последующей аренды офисного центра премиум-класса в Москве; составление и подготовка арендного соглашения; его обсуждение с агентами и маркетинговыми представителями;
  • Юридическое консультирование российской строительной компании по вопросу строительства первого частного медицинского центра в Москве и бизнес парка, консультирование по вопросам аренды земли, составление и подготовка договора генерального подряда, участие в переговорах;
  • Представительство интересов западного фонда недвижимости по приобретению земельных участков для строительства офисов и жилой недвижимости в Москве и Московской области (предполагаемая сумма инвестиций – 40 миллионов долларов США).

ПЕЧАТЬ