Как избавиться от ипотечного кредита

Досрочное погашение ипотечного кредита. Нужно ли погашать ипотечный кредит досрочно?

Ипотечный заем, получаемый для покупки или строительства жилья, является разновидностью долгосрочного кредитования. В период строительного бума он получил широкое распространение как удобное средство оплаты стоимости дома или квартиры. Такой крупный платеж мало кто может одномоментно внести собственными деньгами, поэтому ипотека явилась прекрасной возможностью для широких слоев населения решить жилищный вопрос.

Казалось бы, что может быть лучше и удобнее, чем разделение большого долга на множество мелких платежей, которые заемщик будет выплачивать в течение ряда лет? Российское законодательство создает достаточно комфортные условия для погашения ипотеки:

  • размер кредита не зависит от инфляции;
  • стоимость купленного жилья не подвержена колебаниям цен на рынке недвижимости;
  • работает система налоговых вычетов для покупателей первой квартиры, благодаря которой им ежемесячно компенсируют существенные денежные суммы.

Аргументы «за»

Чем быстрее — тем дешевле

Тем не менее, многие заемщики стремятся уменьшить тяжесть долгового бремени и при первой же возможности пытаются погасить весь кредит или его часть. Это объясняется несколькими причинами. Срок выплаты кредита может достигать 20 лет, а спрогнозировать свои доходы на столь длительный срок достаточно затруднительно. Люди могут быть не уверены в устойчивости своего финансового положения, поэтому, пока есть возможность и позволяют средства, спешат погасить кредит даже в ущерб текущему семейному бюджету.

Для некоторых заемщиков выплата кредита превращается в тяжелое испытание. Осознание зависимости от кредитного учреждения может стать причиной психологического дискомфорта и даже депрессии. Ведь менталитет наших людей диктует им не влезать в долги, а если уж без этого не обойтись, то побыстрее избавляться от них.

Основным аргументом сторонников этой стратегии является довод, что в случае ускоренного погашения основного долга им удастся сэкономить на процентах. Ведь за годы выплаты займа (а это в среднем 10-20 лет) набегает сумма, в два-три раза превышающая тело кредита.

Кроме того, после погашения займа квартира больше не является залоговым имуществом, и владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению – сдать в аренду, продать, подарить и т. д.

Наконец, у покупателя будут развязаны руки, и он сможет снова взять ипотеку, чтобы поменять жилье на более просторное или инвестировать заемные деньги в еще одну квартиру.

В России большинство заемщиков предпочитает досрочно выплачивать свои долги, и средний срок погашения кредита составляет около 4-5 лет.

Казалось бы, эти соображения должны подтолкнуть покупателя к решению как можно быстрее завершить ипотечную эпопею. Но «не все так однозначно», как может показаться на первый взгляд.

Аргументы «против»

За время выплаты кредита деньги могут обесцениться

Стремясь как можно быстрее избавиться от долга, ипотечники зачастую не учитывают фактор инфляции, которая в России находится на довольно высоком уровне. В связи с этим происходит постоянная индексация доходов граждан, и в течение 5-10 лет они могут вырасти в денежном выражении в 2-3 раза. Сумма же кредита остается прежней, а фактически уменьшается в те же самые 2-3 раза.

За время выплаты кредита деньги обязательно обесценятся, и спешить платить ипотеку, пока они дороги, не всегда рационально. Возможно, не имеет смысла ограничивать себя и свою семью в самом необходимом сегодня, если через некоторое время Вы сможете выплатить долг, сложив несколько зарплат.

Кроме того, если у должника появились свободные деньги, стоит серьезно просчитать, куда выгоднее их инвестировать. Поскольку проценты по ипотеке обычно ниже, чем по другим потребительским кредитам, то можно вложить их в другую крупную покупку, не влезая в долги. Так, если в ближайшие годы планировалось приобретение автомобиля, то выгоднее сделать это на собственные деньги, продолжая платить ипотеку.

Еще один способ заставить деньги работать с большей выгодой – вложить свободные деньги не в выплату ипотеки, а в развитие бизнеса, приобретение хороших акций или еще одной недвижимости. Ведь в среднесрочной перспективе они будут только расти в цене, в отличие от суммы ипотеки, которая будет неуклонно обесцениваться.

Еще один довод в пользу отказа от досрочного погашения (не для всех) – налоговая льгота в размере 13% подоходного налога, которая предоставляется при покупке квартиры. Досрочно погашая кредит, покупатель лишается вычета, который может выражаться в достаточно крупной денежной сумме.

Буква закона

Для учреждения, выдавшего заем, досрочное погашение, безусловно, представляется невыгодным, так как оно лишается того, ради чего кредитует население, — банковских процентов, то есть прибыли. В былые времена банки запрещали или всячески ограничивали досрочную выплату кредитов с помощью системы штрафов, но в 2011 году были внесены изменения в статьи 809 и 810 ГК РФ, которые запретили вводить любые штрафы, запреты и ограничения на досрочное погашение всего долга или его части.

Сегодня заемщик может выплатить ипотеку в любое время, если иное не оговорено договором (обычно в течение срока от полугода до года после кредитования долг погасить нельзя). Сумма выплаты может быть любой, но опять-таки в договоре указывается минимальный размер досрочного платежа. Банк получит проценты только за то время, когда клиент пользовался заемными деньгами.

Процедура погашения

Перед досрочным погашением кредита, проконсультируйтесь в банке

Итак, должник решился на досрочное погашение кредита. В законе говорится, что об этом намерении нужно известить банк не меньше чем за 30 дней до выплаты. Впрочем, некоторые банки устанавливают для своих клиентов более короткие сроки, в течение которых можно подать извещение. Но если в договоре указано, что заемщик должен уведомить банк больше чем за 30 дней, такое требование считается ничтожным и не соответствующим нормам законодательства.

Технически погашение займа не представляет собой ничего сложного. В день «Х» заемщик вносит деньги на счет банка, который, в свою очередь, погашает кредит. Возможно, должнику предварительно придется написать в банке заявление на выплату. Поле этого квартира освобождается от обременения и становится полноценной собственностью покупателя.

Если должник планирует выплатить не весь долг, а некоторую часть, в извещении, отправляемом банку, ему надо будет указать, какую долю кредита он собирается погасить. Банк может предложить на выбор два варианта:

  1. уменьшить срок выплаты кредита при сохранении размеров ежемесячного платежа;
  2. уменьшить размер ежемесячного платежа при сохранении срока выплаты кредита.

Каждый вариант по-своему хорош, но при втором семейный бюджет сразу же ощущает на себе результаты погашения, в то время как в первом случае эффект платежа проявится через годы. Однако именно он дает наилучшую экономию и уменьшает переплату по кредиту.

Впрочем, договор с банком может быть составлен таким образом, что должнику не предоставят свободы выбора. Есть вероятность, что банк предусмотрел только один вариант и, возможно, не тот, на который рассчитывает клиент. Поэтому стоит внимательно изучить текст договора, в котором обязательно прописаны условия досрочного погашения кредита.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Перспективы для ипотечного заемщика должника

В текущем году Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) начнет продажу прав требований по ипотечным кредитам физических лиц, которые не обслуживаются. На аукцион будут выставлены около 40 тысяч кредитов на общую стоимость около 70 миллиардов гривен. Кредиты были выданы в свое время обанкротившимися банками, которые проходят на текущий момент процедуру ликвидации. Большая часть кредитов была выдана банками: «Надра», «Платинум», «Дельта», «Форум», ФИДОБАНК, «Финансы и кредит», Брокбизнесбанк, «ВиЭйБи» и т.д.

Срок ликвидации этих банков заканчивается, поэтому все их активы будут проданы через систему аукционов, проходящих по голландскому сценарию (от высшей цены к низшей). Большая часть ипотечных кредитов являются безнадежными, так как они были выданы еще до 2009 года по курсу 5 гривен за доллар. На сегодня, после нескольких этапов девальвации национальной валюты, купить новую квартиру значительно проще и дешевле, чем погасить старый долг по договорным кредитным обязательствам.

Читайте также  Как взять кредит на бизнес с нуля

Директор департамента консолидированной продажи активов ФГВФЛ Тарас Елейко так выразился по существующему вопросу: «Каждый кредит будет выставлен на продажу. И рано или поздно он будет выкуплен, и к должнику кто-то придет». Как планируют продавать проблемные кредиты? Фонд вначале станет их продавать в розницу, каждый отдельно и на отдельном аукционе. Если покупатель на такой актив не найдется, то подобные активы будут продавать в объединенных пулах профессиональным игрокам. Такими игроками могут быть коллекторы, финансовые компании, банки, инвестиционные фонды и другие участники.

Голландский аукцион проходит по принципу движения от максимальной цены (цены кредита и начисленных процентов), с пошаговым снижением цены через определенные промежутки времени в течение одного дня. Снижение цены возможно со 100% до 20% от начальной стоимости. Аукцион останавливается тогда, когда один из участников соглашается на текущую цену и выражает желание купить актив. Как сообщают в ФГВФЛ: «Фонд гарантирования заблаговременно сообщит каждого заемщика письменно о том, когда именно его кредит будет выставляться на торги, с тем, чтобы заемщик имел возможность подготовиться и привлечь свои резервы к участию в торгах. Если с первого раза не окажется желающих выкупить кредит, в течение 40 дней будут назначены повторные «розничные» торги. Только после этого кредит передается в пул для «оптовой» продажи». Более детально о преимуществах выкупа своего кредита с аукциона и его этапах

В чем проблема для заемщика такого кредита?

Если заемщик не может оплатить кредит, то права требования по нему будут проданы любому заинтересованному лицу или организации, которые выиграли аукцион. Таким образом, новый владелец будет собственником самого кредита и процентов по нему в полном объеме и независимо от дисконта, полученного при проведении голландского аукциона. Новый кредитор может потребовать полную выплату, а может провести реструктуризацию долга, заранее это знать у заемщика не получится. Да и участие в аукционе в «розницу» также связано с трудностями для заемщика. Вот что по этому поводу говорит Светлана Саража, адвокат и юрист «Единого центра правовой помощи»: «Идею продажи ипотечных кредитов на так называемых голландских аукционах заемщикам никто толком не объяснил. Мы видим, что предлагается сложная и довольно запутанная схема. Для участия в ней человек, как минимум, должен разбираться и уметь торговать на электронных биржах».

В случае если заемщик не может выкупить свой долг на первом аукционе, то он будет иметь дело с новым владельцем кредита, который может, но не обязан его реструктуризировать. Если новый кредитор учтет уровень дисконта, полученного на торгах, то заемщику все равно придется выплатить налог на доходы физических лиц (18%) на разницу реструктуризированной и фактической суммы.

Еще один момент, сумма долга по кредиту будет выставлена в долларовом эквиваленте по курсу, актуальному на момент проведения торгов. Другими словами, пусть и в гривне, но отказываться от валютной привязки кредита никто не собирается.

Теперь фактически по цифрам

Голландский аукцион действует по принципу снижения цены со 100% до 20% в течение дня, поэтому у должника есть возможность уменьшить свой долг в 5 раз, если он выкупит его через доверенных лиц (друзей, родственников и т.д.). При условии, конечно, что в аукционе не будет других участников, которые остановят торги раньше. Посмотрим насколько должнику выгодно такое участие.

Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит под новую квартиру в 2009 году на процентной ставке 9,5%, а в 2015 году прекратил его обслуживание и выплаты были заморожены. Предположим, тело замороженного кредита составляет спустя 3 года с учетом процентов 90 тысяч долларов. Выкупив на аукционе с максимальной скидкой такой долг, он составит 18 тысяч долларов. Плюс, за списание части долга, должник должен будет заплатить налог 18%, т.е. сумму в 13 тысяч долларов. Полная сумма будет 31 тысяча долларов, а коммерческая стоимость квартиры аналогичной той, что есть у заемщика, на рынке оценивается в 15-16 тысяч. Так как цены на недвижимость ощутимо упали. В итоге, заемщику, чтобы избавиться от собственного долга по кредиту, необходимо в итоге заплатить стоимость двух квартир, аналогичных той, что в ипотечном залоге уже есть у него.

Светлана Саража так комментирует ситуацию: «В принципе, выкуп кредитных обязательств по минимально возможным 20% — это хорошо. Но сегодня это фактически рыночная стоимость квартиры! Чаще всего кредитное жилье не стоит даже этих денег. По сути, заемщику предлагается еще раз купить свою квартиру, притом что многие успели уже выплатить несколько тысяч или десятков тысяч долларов по кредиту. Но если бы у людей были сегодня на руках эти суммы, то они наверняка уже давно купили бы себе другое жилье, оформив на родственников и близких».

Фонд гарантирования вкладов не особенно и рассчитывает на то, что заемщики будут выкупать собственное жилье, находящееся в кредите. Поэтому стоит ожидать, что такие невыкупленные в «розницу» позиции будут объединяться в пулы и продаваться большим игрокам. Новые кредиторы будут либо заключать новые договора с заемщиками, либо попросят последних покинуть жилье, находящееся в кредитном залоге, по согласию заемщика или даже без такового. Коллекторы будут ждать объединения прав требования по кредитам в пулы, так как их цена уже будет составлять не 20% от первоначальной стоимости, а 5-7%, что значительно выгоднее.

«Коллекторам, и ликвидаторам банков будет выгоднее дождаться формирования пулов, поскольку цена одного лота в пуле будет уже не 20% его номинальной стоимости, а 5-7% максимум. Коллектор не купит права требования по 20%, так как квартиры, во-первых, находятся под действием моратория на принудительное изъятие, во-вторых, это их сегодняшняя рыночная цена. На чем зарабатывать, если покупать права требования долга, затем ждать, когда снимут мораторий, потом отбирать квартиру, а потом снова продавать их по той же рыночной цене? Нет смысла» — прокомментировала Светлана Саража.

С точки зрения заемщика, новые условия предлагаются практически точно такие же, как и были с самого начала, а именно погашение задолженности по кредиту в полном объеме. Именно этого и не может сделать заемщик проблемного кредита (он давно уже так сделал бы, если бы мог), а такие условия для него уже давно стали неадекватными. В новой схеме продажи прав требования нет никаких указаний на приемлемую реструктуризацию долга для заемщика. Что остается в остатке для заемщика, заключить новый договор с новым кредитором, который невыгодно выплачивать исходя из современных реалий рынка недвижимости в стране, или покинуть жилье, находящееся в залоге.

Но всегда есть третий вариант, в данном случае обратится за помощью к специалистам в этом направлении. Юридическая компания E-Zakupivli уже более 5 лет занимается урегулированием споров между заемщиками и кредиторами. Более 500 клиентов успешно закрыли свои кредиты на выгодных условиях. В статье «УРЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛГА ПО КРЕДИТУ» более детально описано варианты закрытия кредитов и их преимущество, а также живые отзывы от благодарных клиентов. Своевременное обращение за помощью к квалифицированным специалистам увеличиваем шансы на успех и экономит Ваши деньги.

Ипотеке срывают планку

Крупнейшие банки смягчают условия по возрасту ипотечных клиентов, расширяя таким образом целевую аудиторию на фоне повышения ставок

Крупнейшие банки смягчают условия по возрасту ипотечных клиентов, расширяя таким образом целевую аудиторию на фоне повышения ставок, несмотря на то что такие послабления несут риск некорректной оценки финансового положения заемщиков. Российскому ипотечному рынку свойственна цикличность, которая связана с экономической ситуацией в стране и состоянием рынка финансовых услуг. Похоже, сейчас условия на ипотечном рынке максимально комфортны для заемщиков.

Читайте также  Как выгоднее погасить кредит

Ипотечные заемщики «молодеют» — растет доля ипотечных клиентов в возрасте до 30 лет

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ипотечные заемщики «молодеют» — растет доля ипотечных клиентов в возрасте до 30 лет

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Банки смягчают условия для получения ипотеки: нижняя планка возраста заемщика снижается с 21 года до 18 лет, верхняя — с 60 лет поднимается до 70–75 лет.

В Сбербанке получить кредит на жилье можно теперь с 18 лет, ранее минимальный возраст заемщика составлял 21 год. Условия выдачи ипотечных кредитов для молодежи такие же, как и для более взрослой аудитории. Процентная ставка в первый год кредита — от 0,1%, первоначальный взнос — от 10%, срок кредита — до 30 лет. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб., максимальная — 60 млн руб. Стаж на текущем месте работы — не менее трех месяцев. Подать заявку можно на две ипотечные программы — «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья».

Заметно улучшил условия оформления ипотечных кредитов и ВТБ. Прежде всего это касается требований к документам. С 2020 года в банке принимают решение о выдаче кредита по электронной версии документов, подтверждающих доход и занятость клиента. Жесткого ограничения возраста заемщика нет: минимальный возраст — 18 лет. Решение о выдаче кредита принимается с учетом нескольких факторов: анализ дохода клиента и его стабильности для обслуживания кредита, скоринговая оценка данных о заемщике, его кредитная история и др. В ВТБ заемщики могут получить кредит с первоначальным взносом от 10%. Для клиентов, имеющих право на использование средств материнского капитала, с 2020 года есть возможность получить ипотеку без внесения собственных средств, если размер материнского капитала составляет не менее 10% от суммы кредита.

Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев хотя и подтверждает, что сейчас на рынке наблюдается тенденция к расширению возрастного коридора для заемщиков, но замечает, что «довольно часто подобные изменения в градации клиента могут быть связаны с маркетинговой стратегией кредитных организаций, нацеленной на рост клиентской базы. Изменять допустимый возраст заемщика любят новички на рынке финансовых услуг или банки, которые хотят резко усилить свои позиции».

Руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина говорит, что смягчения требований к возрасту на рынке пока не стали массовыми. «В ПСБ ипотека выдается клиентам в возрасте от 21 до 65 лет (на момент погашения кредита). Но при этом ипотечные заемщики «молодеют» — растет доля ипотечных клиентов в возрасте до 30 лет, которые по уровню платежеспособности не уступают поколению 35+, 40+,— уточняет она.— Это в том числе следствие более высокой мотивации современной молодежи на финансовый успех и финансовую независимость, которой поколение 20+ достигает быстрее и раньше в условиях цифровой экономики. Люди сейчас в более молодом возрасте стремятся получить собственное жилье и готовы рассматривать для этого ипотеку».

По словам господина Селезнева, изменения требований к заемщику коснулись в основном стандартных ипотечных условий. Это срок и сумма кредита, размер первоначального взноса, возраст заемщика, схема финансирования и т. д. Что касается требований к размеру первого взноса, то они меняются в зависимости от текущей экономической ситуации в стране и решений регулятора. Так, с августа нынешнего года кредитным организациям рекомендовано выдавать ипотечные кредиты с высоким первоначальным взносом, несмотря на то что на рынке все больше банков запускает программы с нулевым первоначальным взносом.

В начале 2020 года из-за неопределенности влияния ограничительных мер на занятость и введения режима самоизоляции участники рынка повышали минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 15–20% от стоимости жилья. Но в последние месяцы тренд обратный: многие банки снижают минимальный размер первоначального взноса до 10%, увеличивают срок кредитования до 30 лет. В ПСБ сейчас можно оформить ипотеку на первичном рынке жилья даже при отсутствии первоначального взноса.

В ПСБ полагают, что в последнее время главное, что влияет на скорость сделок, на уровень клиентского сервиса, в том числе опосредованно на условия кредитования,— это цифровизация ипотечного процесса, совершенствование скоринговых систем за счет использования большего объема электронных баз данных.

«Банки развивают цифровые каналы таким образом, чтобы максимально упростить процесс получения ипотечного кредита: у клиентов есть возможность подать онлайн-заявку, дистанционно провести оценку жилья и оформить страховую программу, пройти электронную регистрацию,— объясняет Марина Заботина.— В ПСБ заемщики могут дистанционно подать заявку на ипотечный кредит и получить одобрение. Прийти в отделение банка достаточно только один раз — на этапе заключения сделки».

Ипотечные условия и предложения меняются в зависимости от состояния экономики. Из позитивных моментов можно отметить новый уровень поддержки граждан со стороны государства — льготные программы и субсидирование ставок. Такие новшества способствуют развитию ипотечных программ в нашей стране.

Но специалисты обращают внимание на то, что российскому ипотечному рынку свойственна волнообразная цикличность. На пике условия максимально комфортны для заемщиков, на «дне» — противоположная ситуация. Цикличность связана с экономической ситуацией в стране и состоянием рынка финансовых услуг. Например, с ростом ключевой ставки и повышением инфляции меняются условия кредитования и требования к заемщикам.

Рейтинг стран по динамике ипотеки

Эксперты РИА Рейтинг по заказу РИА Новости подготовили рейтинг стран Европы по динамике ипотеки.

Как показали результаты исследования, динамика российского ипотечного рынка является одной из лучших в Европе. Россия с результатом +85% за три года расположилась на второй строчке, уступив лишь Казахстану, где ипотечный портфель в банках вырос на 116%. Также высокий прирост продемонстрировали Беларусь (+68%) и Эстония (+56%). Еще у пяти стран ипотечный портфель вырос более чем на 40%.

Хороший результат у России и ее соседей был во многом связан со снижением ставок. При этом стоит отметить, что низкие процентные ставки были характерны для многих стран Европы, а в некоторых странах, например, в Данни, часть кредитов и вовсе в последние годы выдавались под отрицательные ставки, то есть порой банк доплачивал за то, что у него взяли кредит. Однако это не сильно сказалось на динамике. Среднестатистический прирост в 2018-2020 годах в странах Европы был в диапазоне 15-25%.

Если рассматривать удельные показатели, то тут разница даже еще больше. Как уже указывалось ранее в России на душу населения приходиться более 70 тысяч рублей ипотечных кредитов. Это больше, чем у ряда соседних с нами стран. Например, в Казахстане таких кредитов чуть более 20 тысяч рублей на человека, а в Украине лишь 1,5 тысячи рублей.

Вероятно, темпы роста ипотеки в России могут несколько снизятся в среднесрочной перспективе вслед за ростом ставок. Однако, рост может напротив даже ускориться по одной важной причине. Сейчас в России очень большое число ипотечных кредитов гаситься досрочно. Если средний срок кредита при выдаче составляет порядка 20 лет, то фактический срок выплаты, согласно оценкам РИА Рейтинг, в среднем находиться на уровне 4-5 лет. По всей видимости ипотечным заемщикам некомфортно быть должными такие крупные сумму, кроме того, возможно, выплаты процентов считаются несправедливыми и от кредита нужно «избавиться» как можно скорее. При текущей динамике Россия сможет достигнуть уровня развитости ипотечного рынка стран Восточной Европы, скорее всего, на горизонте 5-10 лет, а самые развитые страны мы будем догонять еще дольше.

РИА Рейтинг – это универсальное рейтинговое агентство медиагруппы МИА «Россия сегодня», специализирующееся на оценке социально-экономического положения регионов РФ, экономического состояния компаний, банков, отраслей экономики, стран. Основными направлениями деятельности агентства являются: создание рейтингов регионов РФ, банков, предприятий, муниципальных образований, страховых компаний, ценных бумаг, другим экономических объектов; комплексные экономические исследования в финансовом, корпоративном и государственном секторах.

МИА «Россия сегодня» – международная медиагруппа, миссией которой является оперативное, взвешенное и объективное освещение событий в мире, информирование аудитории о различных взглядах на ключевые события. МИА «Россия сегодня» представляет линейку информационных ресурсов агентства: РИА Новости, РИА Новости Спорт, РИА Новости Недвижимость, Прайм, РИА Рейтинг, ИноСМИ, Социальный навигатор. За рубежом медиагруппа представлена международным новостным агентством и радио Sputnik. Следите за новостями МИА «Россия сегодня» в телеграм-канале пресс-службы – «Зубовский, 4»

Читайте также  Как правильно брать кредит

Как попадают в ипотечную кабалу?

Каждый заемщик должен понимать, чем может грозить просрочка платежей по кредиту под залог недвижимости

За последние три года объем выданных банками ипотечных кредитов россиянам резко увеличился: в 2016 г. – 856,5 тыс., в 2017 г. – 1087,0 тыс., в 2018 г. – 1471,8 тыс. При этом доходы населения постоянно уменьшаются, а потому задолженность граждан по кредитам увеличивается. Центробанк в «Обзоре финансовой стабильности» отметил, что по состоянию на 1 октября 2018 г. задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).

Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.

В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.

Что будет, если взял кредит – и не смог его выплатить?

Ситуация № 1. Вы заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев. Чтобы банк был уверен, что вы исполните свои обязательства, между вами был заключен также договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Предметом залога стала ваша квартира. Таким образом, в случае невыплаты кредита банк вправе обратиться в суд для обращения взыскания на залоговое имущество – квартиру.

Большинство банков при заключении договора о залоге недвижимости оформляют закладную. Она помогат подтвердить притязание на залоговое имущество, когда заемщик оказывается неспособным выплачивать кредит. Закладную возвращают заемщику только тогда, когда он полностью погашает долг.

Ситуация № 2. Вы решили взять ипотечный кредит. Процентная ставка по нему составляет от 6 до 13%. Условия кредитования в банках могут отличаться периодом погашения, процентами, схемами оплаты. Однако в договоре наверняка будет пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели и повреждения. Дополнительным пунктом может выступать страхование здоровья и жизни заемщика. Обычно размер платежей составляет 1–2% от размера задолженности.

Итак, если заемщик перестал исполнять свои обязательства по оплате, банк обращается в суд и просит взыскать:

  • основную сумму долга по договору;
  • проценты за пользование кредитом (нередко они составляют почти основную сумму долга);
  • неустойку за просрочку возврата кредита;
  • неустойку за просрочку уплаты процентов (размер неустойки может достигать основной суммы долга или процентов за пользование кредитом).

Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819, п. 1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными. Что касается основной суммы долга и процентов за пользование кредитом – суд удовлетворит требования банка в полном объеме. Суд может уменьшить лишь размер взыскиваемой неустойки на основании Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263 и ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса. Заемщику придется уплатить еще и госпошлину за рассмотрение дела в суде.

Отметим, что в случае возникновения задолженности по кредиту банки часто продают долг коллекторским агентствам, вместо того чтобы тратить время и деньги на судебные тяжбы. О том, как не допустить передачи долга коллекторам и что делать тем, на кого взыскатели оказывают давление, читайте в публикации «Берете кредит – подумайте о коллекторах».

Суд вынес решение о выплате долга, процентов и неустойки – что будет дальше?

После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 этого закона суд должен указать начальную продажную цену этого имущества. Она определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора между ними – судом.

Не всегда в ходе торгов квартиры удается продать. Нереализованное имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. В таких случаях банк регистрирует за собой право собственности на квартиру и потом обращается с иском в суд о выселении из нее должника и членов его семьи.

Должник вправе не согласиться с решением суда и подать апелляционную жалобу. Затем на решения судов первой и второй инстанций можно подать кассационные жалобы. Однако обычно это позволяет должникам лишь получить отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до полутора лет. Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании, – продолжать жить в квартире, которая ему уже не принадлежит, и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены.

Можно ли расторгнуть кредитный договор?

Это возможно через суд при нарушении условий договора кредитования (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть договор по желанию сторон можно и в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако это не удастся сделать, если среди таких обстоятельств заемщик укажет на увольнение с работы, снижение дохода или возникновение заболевания. Суд будет исходить из того, что заемщик до заключения кредитной сделки должен был предвидеть названные причины, приведшие к снижению финансовой стабильности. Иногда граждане ссылаются на стихийные бедствия, например пожар или потоп. Однако когда речь идет о природных катаклизмах и форс-мажорах, суд обычно занимает позицию, согласно которой заявитель должен был застраховать свое имущество.

Заемщик может ожидать положительного решения лишь при наличии доказательств – к примеру, подтверждающих, что возникшее заболевание неизлечимо и требует значительных финансовых затрат на лечение.

Что делать, чтобы получение кредита не закончилось выселением?

Задумайтесь о снижении ипотечных рисков. Не заключайте договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту; не берите заем в иностранной валюте; не покупайте неликвидное жилье. Не надо экономить на страховании жизни и залогового имущества, а также ипотечных рисков.

При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.

Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.

Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.

О праве заемщика попросить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга, читайте в публикациях «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски» и «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее».